一、預(yù)約合同的概念。

按照《民法典》第四百九十五條：“當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任?！钡囊?guī)定，預(yù)約合同是相對(duì)于本合同而言的，在正式訂立本合同之前，雙方可以就訂立合同達(dá)成初步意向，并約定將來(lái)會(huì)訂立本合同的合同。

 

二、定金的種類(lèi)。

定金按照其設(shè)立目的不同，分為以下種類(lèi)：

 

三、案例：

史某與某某房地產(chǎn)公司簽訂《翡麗華庭（商業(yè)單元）確認(rèn)單》（史某簽約日為2020年5月31日，某某房地產(chǎn)公司簽約日為2020年6月1日），約定史某向某某房地產(chǎn)公司訂購(gòu)上海市XX路XX號(hào)房屋，建筑面積122.39平方米，房屋總價(jià)3,637,585元。并約定史某于2020年6月25日之前攜帶本單、本單所列擬簽約時(shí)應(yīng)付款項(xiàng)、購(gòu)房需帶證件及其他相關(guān)材料至翡麗華庭接待中心簽訂《上海市商品房預(yù)/出售合同》。2020年5月31日史某向某某房地產(chǎn)公司支付定金200,000元。2020年6月18日，史某至某某房地產(chǎn)公司接待中心與業(yè)務(wù)員商談簽訂《上海市商品房出售合同》事宜，因雙方對(duì)該合同條款中約定的房屋一樓層高為4.5米產(chǎn)生爭(zhēng)議，故雙方未能簽約。2020年6月23日，史某向某某房地產(chǎn)公司發(fā)出律師函，言明因雙方對(duì)《上海市商品房出售合同》中的重要條款未能達(dá)成一致意見(jiàn)，未能成功簽約，故要求退還定金200,000元。該律師函于2020年7月1日送達(dá)某某房地產(chǎn)公司處。

2020年6月25日，某某房地產(chǎn)公司向史某發(fā)出履約通知，要求史某于2020年6月30日前至該公司銷(xiāo)售中心簽訂《上海市商品房出售合同》并支付首期房?jī)r(jià)款，如逾期仍未辦理，該公司將依照《定金合同》之第二條約定，沒(méi)收史某已付定金并將房屋另售；2020年7月15日，某某房地產(chǎn)公司又向史某發(fā)出律師函，確認(rèn)已收到史某發(fā)出的律師函，并告知史某其按照定金合同的約定沒(méi)收定金200,000元，并有權(quán)立即將該房屋另售第三方而無(wú)需另行通知史某。后史某向法院提起訴訟要求退還定金20萬(wàn)元。

一審法院認(rèn)為：

出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。史某與某某房地產(chǎn)公司雙方簽訂的《翡麗華庭（商業(yè)單元）確認(rèn)單》系雙方真實(shí)意思表示，史某亦依約支付了定金200,000元，應(yīng)認(rèn)定有效。史某在約定的簽約日前至某某房地產(chǎn)公司處就簽訂《上海市商品房出售合同》與銷(xiāo)售人員進(jìn)行了商談。根據(jù)史某提供的商談現(xiàn)場(chǎng)的錄音證據(jù)，可以證明雙方因買(mǎi)賣(mài)房屋的層高發(fā)生爭(zhēng)議。對(duì)此爭(zhēng)議即便是由于史某在簽訂確認(rèn)單時(shí)產(chǎn)生的誤解，也尚不能認(rèn)定史某存在過(guò)錯(cuò)。而本案也無(wú)證據(jù)證明某某房地產(chǎn)公司對(duì)雙方未能簽約存在過(guò)錯(cuò)?，F(xiàn)因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致雙方未能就買(mǎi)賣(mài)房屋簽訂《上海市商品房出售合同》，某某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還史某。故史某要求某某房地產(chǎn)公司將定金200,000元返還的請(qǐng)求，一審法院予以支持。

二審法院認(rèn)為：

史某在2020年6月18日與某某房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)員商談簽訂《上海市商品房出售合同》事宜時(shí)，雙方對(duì)該合同條款中約定的房屋一樓層高為4.5米產(chǎn)生爭(zhēng)議，雙方未能最終簽約。史某在一審?fù)忂^(guò)程中也確認(rèn)其沒(méi)有最終與某某房地產(chǎn)公司簽訂《上海市商品房出售合同》主要系層高的原因。史某所提供的2020年6月18日的商談錄音顯示，史某認(rèn)為某某房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)員此前曾向其陳述過(guò)層高為4.8米，某某房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)員則矢口否認(rèn)曾說(shuō)過(guò)層高4.8米。故根據(jù)該份錄音證據(jù)尚不足以得出某某房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)員曾陳述過(guò)一層層高為4.8米的結(jié)論。雙方所簽的確認(rèn)單明確載明，“買(mǎi)方在簽署本單時(shí)已對(duì)賣(mài)方提供的《上海商品房預(yù)/出售合同》示范文本中的條款(含附件及補(bǔ)充條款內(nèi)容)進(jìn)行全面了解,并確認(rèn)沒(méi)有異議”。某某房地產(chǎn)公司一審中提供的其在售樓處現(xiàn)場(chǎng)公示的《上海商品房預(yù)/出售合同》示范文本中關(guān)于系爭(zhēng)房屋所在樓盤(pán)的一層層高也載明為4.5米。且史某也對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行過(guò)實(shí)地考察,看過(guò)房。因此，根據(jù)史某的現(xiàn)有舉證及在案事實(shí)，史某以《上海市商品房出售合同》中一層層高4.5米的內(nèi)容與此前告知的不符為由而拒絕簽署《上海市商品房出售合同》的行為，缺乏充分的事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，該行為構(gòu)成違約。雙方未能簽署正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同的原因和責(zé)任應(yīng)歸屬于史某無(wú)正當(dāng)理由的單方違約行為。

依照確認(rèn)單的約定，若史某在約定期限內(nèi)未能與某某房地產(chǎn)公司完成付款簽約（《上海市商品房出售合同》）手續(xù)，作為賣(mài)方的某某房地產(chǎn)公司有權(quán)書(shū)面通知史某解除確認(rèn)單并沒(méi)收史某已付定金，且某某房地產(chǎn)公司有權(quán)立即將房屋另售第三方無(wú)需另行通知史某。查明的事實(shí)顯示，某某房地產(chǎn)公司于2020年6月25日向史某發(fā)出履約通知，要求史某于2020年6月30日前至該公司銷(xiāo)售中心簽訂《上海市商品房出售合同》并支付首期房?jī)r(jià)款，如逾期仍未辦理，該公司將依照《定金合同》之第二條約定，沒(méi)收史某已付定金并將房屋另售。2020年7月15日，某某房地產(chǎn)公司又向史某發(fā)出律師函，確認(rèn)已收到史某發(fā)出的律師函，并告知史某其按照定金合同的約定沒(méi)收定金200,000元，并有權(quán)立即將該房屋另售第三方而無(wú)需另行通知史某。因此，雙方之間因簽署確認(rèn)單而成立的定金合同關(guān)系因史某違約而已由某某房地產(chǎn)公司單方發(fā)函予以了解除?，F(xiàn)史某提起本案訴訟，要求返還定金，缺乏依據(jù)。本案應(yīng)當(dāng)適用定金罰則，且某某房地產(chǎn)公司也已依約沒(méi)收了史某的定金。一審以因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致雙方未能就買(mǎi)賣(mài)房屋簽訂《上海市商品房出售合同》為由而對(duì)史某要求某某房地產(chǎn)公司將定金200,000元返還的請(qǐng)求予以支持，明顯不當(dāng)，本院予以糾正。

二審法院判決：撤銷(xiāo)一審判決，駁回史某全部訴訟請(qǐng)求。

上海市高級(jí)人民法院認(rèn)為：

本案雙方當(dāng)事人為購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋而簽訂的《翡翠華庭(商業(yè)單元)確認(rèn)單》性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，同時(shí)雙方為確保簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，亦在合同中約定了定金條款，該定金性質(zhì)上應(yīng)為立約定金。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。根據(jù)本案查明的事實(shí)，雙方未能最終簽約的主要原因系對(duì)房屋層高存在爭(zhēng)議，而史某提交的證據(jù)并不能證明某某公司的銷(xiāo)售人員曾向其陳述系爭(zhēng)房屋一層層高為4.8米，相反，史某簽署的確認(rèn)單明確載明，“買(mǎi)方在簽署本單時(shí)已對(duì)賣(mài)方提供的《上海商品房預(yù)/出售合同》示范文本中的條款(含附件及補(bǔ)充條款內(nèi)容)進(jìn)行全面了解，并確認(rèn)沒(méi)有異議。”因此，史某以系爭(zhēng)房屋層高與某某公司銷(xiāo)售人員先前提供的信息嚴(yán)重不符為由拒絕簽署正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照雙方約定承擔(dān)責(zé)任。二審法院認(rèn)定某某公司有權(quán)沒(méi)收史某已付定金并改判駁回史某的訴訟請(qǐng)求，具有事實(shí)和法律依據(jù)。史某有關(guān)簽訂確認(rèn)單的目的在于保證雙方于約定時(shí)間就簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行磋商以及其已按約履行了磋商的合同義務(wù)的申訴理由，系對(duì)立約定金法律性質(zhì)的錯(cuò)誤理解，本院不予采信。

 

律師分析：

本案買(mǎi)賣(mài)雙方構(gòu)成預(yù)約合同關(guān)系，雖然雙方關(guān)于訂立本合同未能達(dá)成一致意見(jiàn)，但也應(yīng)當(dāng)要區(qū)分不能訂立本合同的原因。根據(jù)法院庭審調(diào)查，系買(mǎi)受人的原因?qū)е伦罱K雙方未能訂立本合同，那么買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照約定或者法律規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任。本案的定金屬于立約定金，具有擔(dān)保訂立本約合同的性質(zhì)，除非系不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е码p方不能訂立本約合同，否則將會(huì)按照定金罰則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀(guān)點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。