【關(guān)鍵詞】

民事/房屋租賃/租金

【裁判要點(diǎn)】

房屋租賃合同承租人擅自轉(zhuǎn)租后，未與出租人達(dá)成新的書面協(xié)議，房屋由第三人實(shí)際使用的，原承租人應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)、支付租金。

【相關(guān)法條】

《中華人民共和國合同法》第93條

《中華人民共和國合同法》第96條

《中華人民共和國合同法》第97條

《中華人民共和國合同法》第107條

【基本案情】

2013年6月，原告張某(甲方)、被告劉某(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：原告將系爭(zhēng)房屋出租給被告用于經(jīng)營倉庫，月租金為20914元，租期為2013年5月1日至2015年4月30日；進(jìn)場(chǎng)租金每半年繳納一次，先付后用，乙方的首付日期為2013年5月1日，應(yīng)向甲方支付77742元(其中1.5萬元為押金)，第二次付款日期為2013年7月30日，付款金額為62742元；如一方未在規(guī)定期限內(nèi)交清進(jìn)場(chǎng)租金，甲方有權(quán)單方面終止本合同并收回系爭(zhēng)房屋，押金不退。后原告依約交付房屋，被告依約支付押金1.5萬元。原告已收到截止至2014年4月30日止的房租，實(shí)際租金支付方式為每三個(gè)月一付、每月20900元。自2014年5月1日起原告未再收到過租金。原告遂提起本案訴訟。 

被告劉某辯稱，系爭(zhēng)房屋一直由上海某紙制品經(jīng)營部實(shí)際使用。該經(jīng)營部原為被告投資的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)。但是，被告已于2014年2月24日將該經(jīng)營部轉(zhuǎn)讓給了管某，故原、被告之間的系爭(zhēng)房屋租賃合同已于2014年2月24日解除。2014年3月，官某又將該經(jīng)營部轉(zhuǎn)讓給了徐某。自2014年2月起，已付租金均是由官某、徐某支付的。原告對(duì)系爭(zhēng)房屋的實(shí)際使用情況及經(jīng)營部的轉(zhuǎn)讓情況均了解?，F(xiàn)系爭(zhēng)房屋內(nèi)存放的物品均不是被告的物品。

【裁判結(jié)果】

一、原告張某、被告劉某就上海市閘北區(qū)高平路xxx號(hào)院內(nèi)2樓房屋簽訂的房屋租賃合同于2014年12月19日解除；

二、被告劉某應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)將上海市閘北區(qū)高平路xxx號(hào)院內(nèi)2樓房屋返還給原告張某；

三、被告劉某應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付原告張某房屋租金及使用費(fèi)(按照每月20900元，自2014年5月1日起算，計(jì)至被告實(shí)際返還系爭(zhēng)房屋之日止)；

四、被告劉某應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)賠償原告張某逾期支付租金的利息損失(以2014年5月1日至2014年7月31日房租62700元為基數(shù)，自2014年5月1日起算；以2014年8月1日至2014年10月31日房租62700元為基數(shù)，自2014年8月1日起算；以2014年11月1日至2014年12月18日房租53935.48元為本金，自2014年11月1日起算；均按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率，計(jì)算至被告實(shí)際付款之日)；

五、被告劉某支付的押金1.5萬元?dú)w原告張某所有。

【裁判理由】

原、被告簽訂的系爭(zhēng)房屋租賃合同依法成立有效，雙方均應(yīng)遵照履行。當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?，F(xiàn)被告逾期不付房租，原告依據(jù)合同已享有解除權(quán)。被告收到本案訴狀副本之日即為合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。被告依約應(yīng)向原告付清2014年5月1日起至2014年12月18日期間的房租，并向原告返還系爭(zhēng)房屋。合同解除之日起至今，被告未向原告返還系爭(zhēng)房屋，原告要求被告支付使用費(fèi)、使用費(fèi)參照租金標(biāo)準(zhǔn)支付的主張并無不當(dāng)，可予支持。被告逾期不付租金，應(yīng)向原告賠償相應(yīng)的利息損失。關(guān)于押金一節(jié)，現(xiàn)原、被告雙方之間的房屋租賃合同解除，被告在訴訟中提出要求返還押金，在已判定被告違約責(zé)任的情況下，為避免訴累，本院對(duì)押金的處理一并予以判明。從合同中“進(jìn)場(chǎng)租金每半年繳納一次”的表述來看，所謂“進(jìn)場(chǎng)租金”是指每一期房租而非首期房租，故依約原告確實(shí)有權(quán)沒收押金、不予退還。