案例：

2015年12月18日，原、被告及上海某房地產經紀事務所有限公司第三十七分公司(以下簡稱某房地產公司)就上海市浦東新區康橋鎮秀沿路XXX弄XXX支弄XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂《房地產買賣居間協議》(SHXXXXXXX)(以下簡稱居間協議)，約定被告將系爭房屋出售給原告，總房價為840萬元。根據當時的政策，原告需要到2017年才符合過戶資格，由于被告急需用錢，其提出雙方先辦理房屋買賣合同網簽手續并向原告交付房屋，等到原告符合資格后雙方再去辦理房屋過戶手續。因此，2016年1月4日，原、被告在某房地產公司處辦理了網簽《上海市房地產買賣合同》，并約定被告于2016年2月29日前騰出房屋(第四條)，雙方確認在2017年8月31日之前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續(第六條)。為此，原告先后向被告支付了購房款800萬元，剩余40萬元房款約定于過戶當日支付。2016年3月25日，上海市出臺了滬九條限購政策。新政出臺后，原告因無法滿足該政策要求，根據居間協議第七條的相關約定，原告于2017年5月委托中介機構向被告發函，在本協議約定的買賣交易條件保持不變的情形下，要求被告配合辦理變更房屋買賣合同買受人的手續，但被告拒絕配合。2017年5月10日，因被告不履行2015年10月13日作出的民事調解書，被江蘇省啟東市人民法院上門將系爭房屋查封，導致原告無法正常使用該房屋。后經查詢，該房屋其實早在2016年5月26日已被江蘇省啟東市人民法院正式查封，查封期限截止到2019年5月26日。可見，系爭房屋早已無法辦理過戶手續。實際上，早在2016年5月，被告就曾向法院起訴要求解除雙方簽訂的買賣合同，其起訴的時間僅僅與原告支付800萬元購房款相隔2個月。后因其未按時交納訴訟費，按撤訴處理。2016年6月17日，被告還擅自補辦了系爭房屋的房產證，原來的房產證原件在雙方簽訂網簽合同時，交由中介保管。2017年，被告還以系爭房屋作為其申請信用卡的地址。因此，被告的種種行為早已表明其不準備履行合同主要義務。根據雙方的約定，被告將系爭房屋以人民幣1,200萬元抵押給原告，多余(房款840萬元)360萬元作為預升值部分賠償金(詳見買賣合同附件三)，現因被告的違約行為導致雙方合同解除，被告應向原告承擔違約賠償責任。另外，原告在房屋交付后對房屋進行了裝修，現該房屋無法繼續居住，相應的裝修損失也應由被告一并承擔。為維護原告的合法權益，依據合同法第九十四條第(二)款的規定，原告要求解除雙方簽訂的買賣合同，并要求被告承擔相應的違約責任。

原告訴請：

1、判令解除原、被告簽訂的上海市浦東新區康橋鎮秀沿路XXX弄XXX支弄XXX號的《上海市房地產買賣合同》(以下簡稱買賣合同)；

2、判令被告返還上述房屋的購房款800萬元；

3、判令被告支付違約金360萬元；

4、判令被告賠償原告房屋裝修損失118,438.34元；

5、判令訴訟費用由被告承擔。

法院判決：

一、解除原告王某、何某及被告余某于2016年1月4日簽訂的《上海市房地產買賣合同》(房屋坐落于上海市浦東新區康橋鎮秀沿路XXX弄XXX支弄XXX號)；

二、被告余某應于本判決生效之日起十日內返還原告王某、何某購房款800萬元；

三、駁回原告王某、何某的其余訴訟請求。

裁判理由：

關于違約責任及違約金。

第一，變更買受人。首先，居間協議是預約合同關系，其直接指向的是本約即房屋買賣合同的締結，如無特別申明，雙方的合同權利義務應以房屋買賣合同的規定為據。原、被告在居間協議中雖約定了變更買受人的條款，但在買賣合同中沒有特別約定原告享有變更買受人的權利。其次，合同權利義務的概括轉讓應征得合同相對方的同意，本案中變更買受人條款適用的選擇權在于被告，該條款的設置絕非推定為被告必須接受原告提出的任意變更買賣人的合同主體變更的請求。原告發函要求變更買受人屬于雙方協商內容，而被告回函明確拒絕，屬于雙方協商未成，不能約束于被告。據此，被告不同意變更買受人的行為并不構成違約。

第二，關于司法查封。系爭房屋因被告未履行完畢調解書約定的還款義務、尚欠60余萬元債務而被啟東法院司法查封，根據被告陳述及提交的證據，被告于2016年2月歸還了包衛東400萬元，后于2017年3月7日歸還包衛東60萬元。司法查封是一種限制債務人處分財產的手段，不必然導致被告在雙方買賣合同約定的過戶日期無法履約、合同目的無法實現。第三，關于預升值部分賠償金360萬元。原、被告特別就過戶交易前可能發生被告的違約行為，以預升值部分賠償金的形式約定了相當數額的違約金，而導致本案合同無法繼續履行而解除的根本原因在于限購政策原因導致原告不具有購房資格，被告并無明顯的違約行為。綜上所述，原告要求被告支付違約金360萬元的訴請，本院難以支持。

關于房屋裝修損失。根據原、被告在房地產交接書中作出的特別約定、被告在聲明書中再次明確，被告交付系爭房屋僅同意原告使用，不允許進行裝修與內部改建，兩原告在沒有約定、未經被告同意的情況下擅自裝修，合同解除后的裝修損失應由兩原告自行承擔。兩原告要求被告賠償裝修損失118,438.34元的訴訟請求，依據不足，本院不予支持。

律師分析：

從以上判決不難看出，雖然居間協議上雙方約定了可以變更買受人，但在買賣合同中并未對此進行約定。并且雖然有設置可以變更買受人的條款，但因合同權利義務的概括轉移，必須經過債權人同意，在雙方就變更買受人未能達成一致意見的情況下，又遇房屋限購政策影響，買受人不具有購房資格，合同應當予以解除。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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