什么是公有住房承租權(quán)？

公房承租權(quán)是我國(guó)特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，具有明顯的政策性，是指公有住房，是相對(duì)于所有權(quán)屬于個(gè)人的私有住房而言的，一般個(gè)人只有承租權(quán)而沒有所有權(quán)。公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對(duì)公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。

案例：

馬某系上海市黃浦區(qū)馬當(dāng)路****房屋之公房承租人，獨(dú)用租賃部位系二層后閣樓，使用面積為5.70平方米(下稱系爭(zhēng)房屋)。2018年11月1日，蔡某與馬某簽訂《售房定金協(xié)議書》(下稱《定金協(xié)議》)一份，約定(1)馬某同意以人民幣1,250,000元將系爭(zhēng)房屋出售予蔡某；(2)蔡某支付定金人民幣20,000元，正式交易時(shí)該款項(xiàng)作為支付予馬某之首次付款。簽約當(dāng)日，馬某收訖蔡某所付定金人民幣20,000元。

2018年11月11日，蔡某與馬某簽訂《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》(下稱《轉(zhuǎn)讓合同》)一份，約定(1)馬某將系爭(zhēng)房屋之公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓予蔡某，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格為人民幣1,200,000元；(2)轉(zhuǎn)讓雙方于本合同簽訂之日起60日內(nèi)持本合同及規(guī)定之材料至相關(guān)房地產(chǎn)交易中心辦理該公有住房承租權(quán)之轉(zhuǎn)讓手續(xù)；(3)本合同自房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核同意并出具《準(zhǔn)予公有住房差價(jià)交換通知書》(下稱《準(zhǔn)予交換通知書》)之日起生效。簽約期間，馬某出具收條確認(rèn)收訖蔡某購(gòu)房款人民幣500,000元。

簽約后，馬某于2018年11月28日告知不再向蔡某出售系爭(zhēng)房屋，并于之后將蔡某已付轉(zhuǎn)讓款人民幣500,000元均退還予蔡某。2019年3月1日，蔡某委托律師致馬某《律師函》，稱因馬某單方面違反合同約定，應(yīng)予向蔡某承擔(dān)違約責(zé)任，并就此要求馬某以房屋轉(zhuǎn)讓款20%金額/房屋增值部分中較高者向蔡某承擔(dān)賠償責(zé)任。馬某收訖函件，但未按函件要求進(jìn)行賠償。

審理中，蔡某申請(qǐng)對(duì)系爭(zhēng)房屋之租用居住公房使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行司法評(píng)估。2020年7月29日，上海同信土地房地產(chǎn)評(píng)估投資咨詢有限公司(下稱同信評(píng)估)出具《估價(jià)報(bào)告》，估價(jià)結(jié)果明確系爭(zhēng)房屋于2020年6月24日估價(jià)時(shí)點(diǎn)之使用權(quán)價(jià)值為人民幣480,000元，該項(xiàng)估價(jià)結(jié)果未予考慮估價(jià)對(duì)象未來(lái)可能存在之征收、舊改等政策因素而產(chǎn)生額外補(bǔ)償?shù)葘?duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值之影響。

綜上，蔡某稱系爭(zhēng)房屋存在征收可能，故系爭(zhēng)房屋所處地塊房?jī)r(jià)已大幅上漲，馬某毀約行為導(dǎo)致蔡某實(shí)際遭受房?jī)r(jià)損失，蔡某遂以此為由，并支付律師費(fèi)以委托律師起訴來(lái)院。

法院判決：

一、原告蔡某與被告馬某于2018年11月1日所簽《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》于本判決生效之日予以終止履行；

二、駁回原告蔡某要求被告馬某賠償房屋差價(jià)損失人民幣300,000元等其他所有訴訟請(qǐng)求；

三、被告馬某于本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告蔡某人民幣20,000元；

四、被告馬某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告蔡某利息損失(自2018年11月12日起、以人民幣500,000元、按銀行同期貸款利率、計(jì)至2018年11月30日止)。

法律法規(guī)：

上海市公有住房差價(jià)交換辦法 

滬府發(fā)〔2019〕19號(hào)

上海市人民政府關(guān)于印發(fā)《上海市公有住房差價(jià)交換辦法》的通知

各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局：

現(xiàn)將《上海市公有住房差價(jià)交換辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。

上海市人民政府

2019年10月8日

辦法全文

 

上海市公有住房差價(jià)交換辦法

第一條（目的和依據(jù)）

為了規(guī)范公有住房差價(jià)交換活動(dòng)，保障居民基本居住需求，維護(hù)公有住房管理秩序，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)居民承租的公有住房的差價(jià)交換（以下稱“差價(jià)換房”）。

第三條（管理部門）

市房屋行政管理部門是本市差價(jià)換房的主管部門。區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)差價(jià)換房的管理工作，加強(qiáng)對(duì)公有住房出租人、區(qū)房地產(chǎn)交易中心的指導(dǎo)、監(jiān)督。

公有住房出租人負(fù)責(zé)辦理差價(jià)換房的征詢手續(xù)。

區(qū)房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)本區(qū)范圍內(nèi)差價(jià)換房交易審核工作。

第四條（原則）

差價(jià)換房遵循自住優(yōu)先、自愿、公平和有償?shù)脑瓌t。

差價(jià)換房應(yīng)當(dāng)有利于提高公有住房的成套使用。

第五條（差價(jià)換房方式）

差價(jià)換房可以采取下列方式：

（一）公有住房承租權(quán)與公有住房承租權(quán)的交換；

（二）有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)。

第六條（差價(jià)換房方式的適用）

凡納入本市公有住房出售范圍的獨(dú)用成套公有住房，其承租權(quán)不得采取本辦法第五條第（二）項(xiàng)規(guī)定的方式進(jìn)行差價(jià)換房。

第七條（不得差價(jià)換房的情形）

下列公有住房不得進(jìn)行差價(jià)換房：

（一）整幢獨(dú)用的花園住宅，或者差價(jià)換房后形成整幢獨(dú)用花園住宅；

（二）產(chǎn)權(quán)不明晰的；

（三）已列入確定的房屋征收范圍內(nèi)的；

（四）已列入舊住房成套改造計(jì)劃的；

（五）承租人拖欠租金尚未結(jié)清的；

（六）承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建，或者附有違法建筑尚未處理的；

（七）已進(jìn)入行政處罰程序，或者因糾紛已進(jìn)入訴訟、仲裁程序的；

（八）依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的。

第八條（征得利害關(guān)系人同意）

公有住房承租人需要差價(jià)換房的，應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。

第九條（對(duì)象限制）

差價(jià)換房不得造成差價(jià)換房雙方當(dāng)事人新的居住困難。

非本市戶籍家庭和個(gè)人不得通過(guò)差價(jià)換房取得公有住房承租權(quán)。差價(jià)換房的戶籍管理，按照國(guó)家和本市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

法人、其他組織不得通過(guò)差價(jià)換房取得公有住房承租權(quán)，但市、區(qū)人民政府指定的企業(yè)除外。

第十條（受讓限制）

本市戶籍家庭擁有2戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)）的，不得再通過(guò)本辦法第五條第（二）項(xiàng)規(guī)定的差價(jià)換房方式，取得公有住房承租權(quán)。

本市戶籍單身且年滿18周歲個(gè)人擁有1戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)）的，不得再通過(guò)本辦法第五條第（二）項(xiàng)規(guī)定的差價(jià)換房方式，取得公有住房承租權(quán)。

本市非同一戶籍家庭成員的2名及以上個(gè)人，不得通過(guò)差價(jià)換房取得同一戶公有住房承租權(quán)。

獨(dú)用成套公有住房為職工住宅（新工房），拆套分配給2戶及以上承租人使用，該公有住房承租人為并戶后房改售房進(jìn)行差價(jià)換房的，經(jīng)區(qū)房屋行政管理部門審核通過(guò)后，可以不受本條第一款、第二款規(guī)定的限制。

第十一條（有償收回承租權(quán)）

需要差價(jià)換房的公有住房承租人，可以向公有住房出租人申請(qǐng)，由出租人按照有償退租的方式收回承租權(quán)。

第十二條（花園住宅、優(yōu)秀歷史建筑的規(guī)定）

對(duì)已列入市、區(qū)政府確定的花園住宅、優(yōu)秀歷史建筑等具有保留保護(hù)價(jià)值的公有住房承租人，需要差價(jià)換房的，鼓勵(lì)市、區(qū)政府指定的企業(yè)按照有償退租或者差價(jià)換房的方式取得承租權(quán)。

非獨(dú)用成套公有住房，符合相關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)相關(guān)程序改造為獨(dú)用成套后，除花園住宅以外，承租人可以按照本市房改售房政策執(zhí)行。

第十三條（價(jià)格）

差價(jià)換房的價(jià)格由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定，但按照有償退租方式收回承租權(quán)的，價(jià)格由區(qū)房屋行政管理部門按照程序選定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

第十四條（合同的訂立）

差價(jià)換房的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。

差價(jià)換房合同的示范文本由市市場(chǎng)監(jiān)管局和市房屋管理局聯(lián)合制定。差價(jià)換房的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)使用或者參照示范文本訂立合同。

第十五條（征詢）

差價(jià)換房的轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)在訂立書面合同前，持《租用居住公房憑證》等材料，書面征詢公有住房出租人的意見。

公有住房出租人應(yīng)當(dāng)自受理書面征詢之日起15日內(nèi)給予書面答復(fù)。不同意差價(jià)換房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

第十六條（查詢）

采取本辦法第五條第（二）項(xiàng)規(guī)定的方式進(jìn)行差價(jià)換房，受讓人應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定，持身份、戶籍和婚姻狀況等證明材料，到公有住房所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心查詢窗口，申請(qǐng)查詢本人家庭（包括本人、配偶及未成年子女）名下?lián)碛凶》浚òü凶》砍凶鈾?quán)和住房產(chǎn)權(quán)）的信息。

第十七條（申請(qǐng)差價(jià)換房）

差價(jià)換房當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同訂立之日起15日內(nèi)，按照下列規(guī)定辦理差價(jià)換房手續(xù)：

（一）交換承租權(quán)的公有住房在同一區(qū)范圍內(nèi)的，到公有住房所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理；交換承租權(quán)的公有住房不在同一區(qū)范圍內(nèi)的，到價(jià)格高的公有住房所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理。

（二）有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)的，到公有住房所在地的區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理。

第十八條（差價(jià)換房應(yīng)當(dāng)提交的材料）

差價(jià)換房當(dāng)事人申請(qǐng)差價(jià)換房時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）差價(jià)換房合同；

（二）租用居住公房憑證；

（三）有效的征詢和查詢結(jié)果書面材料；

（四）本處有本市常住戶口共同居住人簽字同意差價(jià)換房的書面證明；

（五）雙方當(dāng)事人的身份、戶籍等證明材料；

（六）雙方當(dāng)事人承諾差價(jià)換房后不造成新的居住困難的書面材料。

拆套使用的公有住房承租人，為并戶后房改售房進(jìn)行差價(jià)換房的，還應(yīng)當(dāng)提交區(qū)房屋行政管理部門審核通過(guò)的書面材料。

采取本辦法第五條第（一）項(xiàng)規(guī)定的方式進(jìn)行差價(jià)換房的，無(wú)需提交查詢結(jié)果書面材料。

第十九條（差價(jià)換房的審核）

差價(jià)換房當(dāng)事人提交材料齊全的，區(qū)房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)予以受理。

區(qū)房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起5日內(nèi)，根據(jù)差價(jià)換房當(dāng)事人提交的材料，并經(jīng)區(qū)房屋行政管理部門確認(rèn)，完成相關(guān)事項(xiàng)的審核工作。對(duì)符合規(guī)定條件的，出具《差價(jià)換房確認(rèn)書》；對(duì)不符合規(guī)定條件的，不予辦理，并書面通知差價(jià)換房當(dāng)事人。

第二十條（變更租賃關(guān)系）

取得公有住房承租權(quán)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自收到區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具的《差價(jià)換房確認(rèn)書》之日起7日內(nèi)，持差價(jià)換房合同、租用居住公房憑證、當(dāng)事人的身份證明及《差價(jià)換房確認(rèn)書》等有關(guān)材料，向出租人申請(qǐng)辦理公有住房租賃關(guān)系的變更手續(xù)，換發(fā)《租用居住公房憑證》。

第二十一條（合用部位的使用）

差價(jià)換房后，公有住房中的合用部位仍維持原來(lái)的使用狀況，且不得影響相鄰使用人對(duì)合用部位的正常使用。

第二十二條（租金的交納）

差價(jià)換房后，取得公有住房承租權(quán)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照本市公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)規(guī)定支付租金。

第二十三條（繼續(xù)承租）

差價(jià)換房后，公有住房的權(quán)屬性質(zhì)不變。租賃期間，承租人喪失民事行為能力、死亡或者其戶籍遷離本市的，可以由其有本市城鎮(zhèn)常住戶口的配偶或直系親屬繼續(xù)承租，但同住人仍享有居住權(quán)。繼續(xù)承租的個(gè)人可以由取得公有住房承租權(quán)的當(dāng)事人指定；取得公有住房承租權(quán)的當(dāng)事人未指定的，可以參照財(cái)產(chǎn)繼承順序確定。

第二十四條（執(zhí)行公房租金標(biāo)準(zhǔn)的非國(guó)有住房）

執(zhí)行政府規(guī)定的公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)、由政府授權(quán)經(jīng)營(yíng)公房的企業(yè)代為管理的非國(guó)有住房（如由政府代管的私有房產(chǎn)、由政府代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體房產(chǎn)等），其差價(jià)換房的辦法，由市房屋行政管理部門另行規(guī)定。

第二十五條（施行日期）

本辦法自2019年12月1日起施行。1999年印發(fā)的《上海市公有住房差價(jià)換房試行辦法》同時(shí)廢止。

律師總結(jié)：

2019年發(fā)布的《上海市公有住房差價(jià)交換辦法》對(duì)公有住房的交易作出了新的規(guī)定，同時(shí)也將使用權(quán)房納入了限購(gòu)的范疇。在符合該辦法規(guī)定的條件下，可以進(jìn)行交易。此類房屋因性質(zhì)特殊，容易發(fā)生糾紛，建議在購(gòu)買或者出售時(shí)及時(shí)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門核實(shí)清楚有關(guān)情況，避免發(fā)生不能履行的情況。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。