案情：最近，一個買房者非常懊惱的找本律師咨詢，其在某地買了一套房子，在購房之處，銷售人員帶領其看沙盤，他經過比較，看中了一套房子，并特意詢問該房前方是否有其他設施，銷售人員回答他，是綠化帶。其決定買下該套房子。但拿房后，他傻眼了，房屋前方是通向地下室的臺階，正對著其房屋的門，他認為風水不好，而且妨礙了其生活的隱私，他問應該如何維權。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

從該條規定來看，銷售廣告和宣傳資料要成為商品房買賣合同內容的組成部分，需要具備以下條件：一、廣告和宣傳的內容屬于商品房開發規劃范圍內的房屋和相關設施；二、該廣告和宣傳具體明確；三、該廣告和宣傳對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。

對照以上三條，我們不難判斷開發商的沙盤或宣傳、承諾的性質。但對買賣雙方來說，最關鍵的因素還是出賣人和買房人雙方簽訂的商品房買賣合同。出賣人出于對自己權利的保護，一般會對商品房買賣合同訂立補充協議，并在補充協議中對其在銷售過程中所作的廣告、宣傳的效力做出約定，一般會約定其宣傳和廣告只是作為買房人的參考，是要約邀請，不是要約，最終的房屋及設施情況以相關部門批準的規劃和施工圖紙為準。

所以，買房人要想保護好自己的權利，不光要保存房屋開發商和銷售者的廣告、宣傳資料，最關鍵的還是要簽訂好商品房買賣合同。

馬良君律師建議，買房人購房時，對商品房買賣合同一定要高度重視，不要認為都是格式條款，買房人沒法修改，就掉以輕心。應聘請律師作為自己買房的顧問，這樣，才能最大限度的避免以后的糾紛，充分保護自己的權利。

本文作者：馬良君，上海驥路律所創始合伙人、律師

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