在簽訂房屋買賣合同后，出賣人有義務(wù)依據(jù)合同的約定和法律的規(guī)定向買受人交付房屋。交付是指房屋占有及使用的交付，不代表房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

一、交付的時間

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”據(jù)此，如果合同沒有特別約定，“轉(zhuǎn)移占有”就是“交付使用”，即通常所說的“交鑰匙”。

二、交付的方式

房屋的交付不限于現(xiàn)實交付，還可以簡易交付、占有改定、指示交付。

三、交付的意義

1、確定房屋毀損、滅失風(fēng)險承擔(dān)者。根據(jù)法律規(guī)定，房屋毀損、滅失風(fēng)險在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)。

2、確定孳息的歸屬。如果房屋在轉(zhuǎn)讓過程中處于出租狀態(tài)，則在交付前產(chǎn)生的孳息屬于出賣人所有，在交付之后產(chǎn)生的孳息屬于買受人所有，但買賣雙方另有約定的除外。

3、確定違約責(zé)任的承擔(dān)

除合同雙方另有約定外，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3個月內(nèi)仍未履行，買受人可請求解除合同。

如雙方在合同中約定了交房時間及違約責(zé)任，則出賣人遲延交房的，買受人可依約向出賣人主張違約責(zé)任。

附：相關(guān)案例

楊某某等訴武漢某投資發(fā)展有限公司等房屋買賣合同糾紛案

湖北省武漢市中級人民法院

民事判決書

(2017)鄂01民終1071號

上訴人（原審原告）：楊某某。

委托代理人：李航，湖北得偉君尚律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審原告）：黃某某。

委托代理人：李航，湖北得偉君尚律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：武漢某投資發(fā)展有限公司。

法定代表人：洪某某，董事長。

委托代理人：萬某某，公司職員。

原審被告：某某地產(chǎn)集團武漢有限公司。

法定代表人：洪某某，董事長。

委托代理人：萬某某，公司職員。

上訴人楊某某、黃某某因與被上訴人武漢某投資發(fā)展有限公司（以下簡稱某某公司）、原審被告某某地產(chǎn)集團武漢有限公司（以下簡稱某某武漢公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院（2016）鄂0106民初1986號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年2月22日立案后，依法組成合議庭，于2017年3月10日公開開庭審理了本案。上訴人楊某某、黃某某的委托代理人李航，被上訴人某某公司、原審被告某某武漢公司的委托代理人萬某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人楊某某、黃某某上訴請求：撤銷原判，改判支持其全部訴訟請求。事實與理由：一、一審認定“2016年6月27日”之前，涉案房屋未達到合同約定的交房條件，某某公司應(yīng)按約定支付逾期交房違約金。但一審未按合同約定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)，而是以某某公司已提供臨時用電為由，酌定調(diào)減違約金，沒有事實和法律依據(jù)。二、雙方合同約定某某公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理房地產(chǎn)初始登記，雖然未約定該時間具體是哪一天，但合同第九條明確約定了商品房的交房使用日期，即2015年6月30日前，某某公司應(yīng)于2015年9月28日前完成房地產(chǎn)初始登記，其在該期限前沒有辦理完成房地產(chǎn)初始登記，且楊某某、黃某某未收房系某某公司不具備交房條件，故某某公司應(yīng)承擔(dān)逾期辦理房地產(chǎn)初始登記的違約責(zé)任。一審認為楊某某、黃某某至今未辦理交房手續(xù)，上述條件不成就，故對楊某某、黃某某主張逾期辦證違約金的請求不予支持是錯誤的。

被上訴人某某公司辯稱，其已經(jīng)取得驗收備案證，且于2015年7月公告時具備使用功能，楊某某、黃某某沒有繳納維修基金，不接受房屋，損失擴大部分由楊某某、黃某某自行承擔(dān)。某某公司已經(jīng)完成初始登記，具備辦理房產(chǎn)證條件，對延遲辦理房產(chǎn)證合同沒有約定，不能適用不能辦理房產(chǎn)證的違約標(biāo)準(zhǔn)，楊某某、黃某某要求逾期辦證的違約金不應(yīng)得到支持。

原審被告某某武漢公司陳述，此案與某某武漢公司無關(guān)，某某武漢公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

楊某某、黃某某向一審法院起訴請求：某某公司、某某武漢公司共同支付逾期交房違約金79497元（1095000×2÷10000×363天）；支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金10950.00元（1095000元×1%）。承擔(dān)本案的訴訟費用。

一審法院認定事實：2015年1月17日，楊某某、黃某某與某某公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》。房屋坐落于武漢某某二期小區(qū)第9幢27層2號房屋。其中合同第九條約定某某公司應(yīng)當(dāng)在2015年6月30日前將符合約定8項交付條件的商品房交付買受人使用。第九條第三款載明供電、給水、排水等設(shè)施按要求設(shè)計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認可達到正常使用條件。如果逾期交房，自最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，某某公司按日支付已交付房價款萬分之二的違約金。合同第十條約定買受人未交存首期住宅專項維修資金的，出賣人不得將房屋交付給買受人，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由買受人承擔(dān)。合同第十六條約定某某公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。如果因某某公司的責(zé)任造成不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，某某公司應(yīng)按照已付房價款的1%支付違約金。楊某某、黃某某已向某某公司支付全部購房款1095000元，但至今未辦理交房手續(xù)。現(xiàn)小區(qū)更名為武漢恒大首府小區(qū)。

2016年6月27日，供電部門完成了武漢某某小區(qū)二期項目的低壓批量新裝流程，該項目正式供電。

某某武漢公司不是合同當(dāng)事人，楊某某、黃某某未舉證證明某某武漢公司應(yīng)承擔(dān)某某公司有關(guān)合同權(quán)利義務(wù)。

一審法院認為：楊某某、黃某某與某某公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行合同義務(wù)。楊某某、黃某某已按約支付了全部購房款。某某公司應(yīng)按照合同約定履行按期交房義務(wù)和辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

關(guān)于某某公司是否按照合同約定履行了按期交房義務(wù)，主要涉及雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第九條第3款和第5款的約定。第九條第3款約定：“供電、給水、排水等設(shè)施按設(shè)計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認可達到正常使用條件”，系對供電等設(shè)施質(zhì)量要求的約定。某某公司未在舉證期限內(nèi)舉證證明供電設(shè)施建成后經(jīng)相關(guān)行業(yè)單位認可，達到正常使用條件。第九條第5款約定：“供電：于2015年6月30日通電”，系對電力供應(yīng)狀態(tài)的約定。根據(jù)已查明事實，案涉房屋所處工程項目直到2016年6月27日才完成低壓批量新裝流程，正式供電，此前均為臨時供電。現(xiàn)雙方當(dāng)事人對臨時供電是否符合約定的“通電”條件發(fā)生爭議，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十一條的規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。”首先應(yīng)對合同約定的“通電”依照合同目的和交易習(xí)慣進行解釋，購房者買房的最重要的目的是使用，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房者交付的是能保證正常使用的、使用權(quán)無瑕疵的房屋，而開發(fā)商將臨時用電外轉(zhuǎn)給住戶使用不僅違反《供電營業(yè)規(guī)則》第十二條第二款關(guān)于臨時用電不得外轉(zhuǎn)或轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定，同時因臨時供電常常會出現(xiàn)電壓不穩(wěn)、斷電等問題，難以保障住戶的正常使用，所以合同中約定的“通電”應(yīng)解釋為正式供電，而不是臨時供電。此外，本案中的《商品房買賣合同》系某某公司提供的格式合同，發(fā)生前述爭議時，亦應(yīng)該本著作出不利于提供格式條款一方的解釋規(guī)則，將“通電”解釋為正式供電。綜上，2016年6月27日之前，涉案房屋未達到合同約定交付條件，某某公司逾期交房的事實成立，應(yīng)按約支付逾期交房違約金。但考慮到2016年6月27日前某某公司為住戶提供臨時用電的事實，一審法院酌定某某公司支付逾期交房違約金31798.8元。合同第十六條約定某某公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。如果因某某公司的責(zé)任造成不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，某某公司應(yīng)按照已付房價款的1%支付違約金。楊某某、黃某某至今未辦理交房手續(xù)，上述條件未成就，故對其主張逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金的訴訟請求不予支持。

某某武漢公司不是合同當(dāng)事人，在本案中不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。故對楊某某、黃某某主張某某武漢公司與某某公司共同承擔(dān)責(zé)任的訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十一條、第六十條、第一百零七條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，一審判決：一、武漢某投資發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付楊某某、黃某某逾期交房違約金31798.8元。二、駁回楊某某、黃某某其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。案件受理費2062元,由楊某某、黃某某負擔(dān)102元，武漢某投資發(fā)展有限公司負擔(dān)1960元。

二審期間,某某公司提供武漢市房產(chǎn)交易登記發(fā)證中心填發(fā)日期為2016年2月29日的武漢市房屋初始登記證明，擬證明某某公司辦理完涉案房屋房地產(chǎn)初始登記。楊某某、黃某某認可該證據(jù)的真實性，但未能在2015年6月30日起90日內(nèi)辦理登記，不能達到證明目的。某某武漢公司同意某某公司的證明目的。本院認為，某某公司提供的該證據(jù)系房產(chǎn)登記機關(guān)頒發(fā)的，且楊某某、黃某某認可該證據(jù)的真實性，本院予以采信。

經(jīng)審理查明：一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。

二審另查明，2016年2月29日某某公司取得武漢市房產(chǎn)交易登記發(fā)證中心填發(fā)的涉案房屋的武漢市房屋初始登記證明。

本院認為：雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實意思表示，合同的主要條款內(nèi)容完備，且沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，對雙方具有法律約束力，雙方均應(yīng)依約享有合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。

關(guān)于涉案房屋何時具備合同約定的交房條件以及某某公司如何承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的問題。雙方簽訂的合同第九條、第十一條對交房條件以及逾期交房違約金計算標(biāo)準(zhǔn)作出了明確約定，該條款對雙方具有法律約束力。本案中，楊某某、黃某某按合同約定支付了購房款，應(yīng)當(dāng)享有合同約定的權(quán)利。某某公司雖取得涉案房屋竣工驗收備案，但直至2016年6月27日才正式通電，達到合同約定的交房條件，應(yīng)認定某某公司此時才具備房屋交付使用條件，超出合同約定的2015年6月30日前的交房時間，逾期交房363天。對此，某某公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，雙方在合同中約定了逾期交房違約金的計算方法（按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金），楊某某、黃某某有權(quán)主張某某公司依約承擔(dān)逾期交房違約金。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。”的規(guī)定，一審中，某某公司以約定的違約金過分高于造成的損失為由請求人民法院予以調(diào)整，一審根據(jù)本案具體情況以及楊某某、黃某某未提供相應(yīng)證據(jù)證明其實際損失的情況下，對逾期交房違約金予以適當(dāng)調(diào)低，該酌定屬于一審法院合理行使自由裁量權(quán)的范圍，有事實和法律依據(jù)，本院予以維持。楊某某、黃某某上訴主張某某公司按合同約定的計算標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的上訴理由不能成立，該上訴請求，本院不予支持。

關(guān)于某某公司是否承擔(dān)逾期辦理房地產(chǎn)初始登記的違約金的問題。雙方簽訂的合同第十六條對產(chǎn)權(quán)登記以及逾期辦證違約金作出的明確約定，該條款約定“商品房交付使用之日”，應(yīng)理解為具備合同約定的交房條件之日，即2016年6月27日。鑒于某某公司已于2016年2月29日辦理完涉案房屋的初始登記，未逾期辦證，不具有逾期辦證承擔(dān)違約責(zé)任的情形。楊某某、黃某某上訴主張某某公司支付逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金的理由，本院不予支持。

綜上所述，楊某某、黃某某的上訴請求，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律及實體處理正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費2062元，由楊某某、黃某某負擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　童　新

審判員　申　斌

審判員　葉玉寶

審判員　余小喬

審判員　張　紅

二〇一七年四月五日

書記員　張　博

書記員　宋　飛

本文作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。