買房，對老百姓來說，是件大事兒。

很多人認(rèn)為，只要我簽了合同、交了錢，

這房子就是我的了。

近日，蘇某就遇上這么一檔子事。

買了別人的房屋，支付了房款，入住了14年，

最后卻被告知買賣合同無效，

這是怎么回事呢？

購買房屋生糾紛  買主訴至法院

2006年10月14日，蘇某購買黃某名下一套經(jīng)濟(jì)適用房，并支付了22萬元，約定余款2萬元待房屋上市過戶后付清，蘇某拿房裝修后入住至今。

當(dāng)房屋符合上市交易條件后，黃某卻拒絕協(xié)助辦理過戶手續(xù)，2018年3月，蘇某將黃某訴至法院，請求法院判決其協(xié)助過戶。

此“房”非彼“房”  必須嚴(yán)守規(guī)定

經(jīng)審理查明，黃某出售的經(jīng)濟(jì)適用房，并不是通常理解的拆遷安置房，而是以其名義，因其家庭屬于低收入家庭而為其家庭申購的經(jīng)濟(jì)適用住房，具有保障性質(zhì)。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房五年之內(nèi)不得直接上市交易，如果五年內(nèi)因各種原因需要直接上市交易的，由政府回購，回購的經(jīng)濟(jì)適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。

因此，擁有購買經(jīng)濟(jì)適用房資格的人在購買、使用、出售經(jīng)濟(jì)適用房時，應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)管理規(guī)定，如違反則破壞了經(jīng)濟(jì)適用房的管理秩序，損害了國家利益和公共利益。

交易損害公共利益  合同被判無效

本案中，黃某明知該房屋是國家保障低收入家庭居住的經(jīng)濟(jì)適用住房，在申購成功后第二年，即將房屋出售從中牟利，違反了強(qiáng)制性禁止性規(guī)定，擾亂了經(jīng)濟(jì)適用房的市場秩序，損害了國家和社會公共利益，主觀上存在明顯過錯，應(yīng)承擔(dān)合同無效的主要責(zé)任。

蘇某作為買房人，在購房時對房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)歸屬等重要事項(xiàng)未盡到合理審慎義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)合同無效的次要責(zé)任。

判決結(jié)果

一、黃某與蘇某簽訂的《房屋買賣合同》無效；

二、黃某返還蘇某購房款220000元，同時賠償蘇某房屋差價(jià)損失1291040元；

三、在黃某履行完畢上述兩項(xiàng)義務(wù)后，蘇某將房屋返還給黃某。

法官提醒

經(jīng)濟(jì)適用房并不是拆遷安置房，是為了保障低收入家庭住房困難的政策性房屋，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，國家嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理，兩者極易發(fā)生混淆。市民在購買經(jīng)濟(jì)適用房時，一定要對房屋性質(zhì)、權(quán)屬進(jìn)行充分審查，該類合同是否有效，要區(qū)分以下兩種情形：

A、購買5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的合同效力

購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，申購人與他人簽訂房屋買賣合同并交付房屋的，因不符合經(jīng)濟(jì)適用房解決城市低收入家庭住房困難政策的目的，擾亂了社會秩序，損害了其他低收入群體的利益，該行為違法社會公共利益，買賣合同無效。當(dāng)事人通過不正當(dāng)手段辦理過戶手續(xù)的，該行為應(yīng)予以撤銷。申購人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。

B、購買5年后轉(zhuǎn)讓的合同效力

購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，買賣合同有效，但在辦理過戶手續(xù)時應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款。具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。政府回購的經(jīng)濟(jì)適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。

南京市棲霞區(qū)人民法院  陳培

轉(zhuǎn)載自： 江蘇高院

來源：南京市棲霞區(qū)人民法院