買房人與中介公司簽訂了《看房確認(rèn)書》，中途卻通過第三方私下聯(lián)系與賣房人達(dá)成交易，中介公司起訴要求買房人支付違約金，此時應(yīng)當(dāng)如何裁判？連云港中院二審審結(jié)了這起買房“跳單”案件，依法維持了一審法院支持了房屋中介方要求買房人支付違約金的判決。

基本案情

高某與福居公司簽訂《看房確認(rèn)書》，約定由該福居公司帶看房屋，如成功購買則支付房屋成交價的1%作為傭金。還約定如在第一次看房后，委托方已接受受托方服務(wù)，跳過受托方直接或通過受托方以外的第三方私下達(dá)成交易的，需按房產(chǎn)評估總價的3%支付違約金。協(xié)議簽訂以后，福居公司工作人員帶看了涉案房屋后，高某又通過其他中介機(jī)構(gòu)與涉案房屋房主達(dá)成交易。福居公司遂將高某訴至法院，要求支付違約金。

裁判結(jié)果

一審法院認(rèn)為，《看房確認(rèn)書》中約定，在第一次看房后，高某已接受福居公司服務(wù)，倘若跳過受托方，直接或通過受托方以外的第三方洽商涉案房產(chǎn)，私下達(dá)成交易的，應(yīng)當(dāng)向受托方支付違約金。現(xiàn)福居公司向高某提供訂立房屋買賣合同機(jī)會的服務(wù)，并帶領(lǐng)高某看房，但高某在簽訂《看房確認(rèn)書》及看房后，又通過其他公司簽訂了房屋買賣合同，高某行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

雖然《看房確認(rèn)書》中約定為達(dá)成交易的房產(chǎn)評估總價的3%，但該約定明顯超過高某造成的損失，基于雙方實際未簽訂后續(xù)的居間合同，酌情調(diào)整違約金為10000元。二審予以維持。

法官說法

本案體現(xiàn)的是二手房買賣中較為常見的“跳單”與“反跳單”的博弈，也是誠實信用原則在居間合同中的重要體現(xiàn)。如何認(rèn)定“跳單”行為？法院提醒，應(yīng)當(dāng)從著重四個方面進(jìn)行考量：

1.中介機(jī)構(gòu)的委托權(quán)限，是一般代理還是獨家代理；2.中介機(jī)構(gòu)是否提供了房源信息或成交機(jī)會，并且積極履行居間義務(wù)；3.委托人是否利用了該信息與出賣方私下成交或另行委托他人居間成交；4.委托人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意。以上幾點都具備時，即可認(rèn)定為“跳單”。

隨著中介市場的發(fā)展與成熟，中介機(jī)構(gòu)越來越多的在居間合同中明確規(guī)定了“反跳單”的條款，用以保護(hù)自身的利益不受損害。對此，法院認(rèn)為，“反跳單”條款雖系格式條款，但具有存在的合理性，該條款并不必然無效。在司法實踐中，應(yīng)當(dāng)著重審查中介機(jī)構(gòu)是否盡到了合理的提示和說明義務(wù)，“反跳單”的條款是否加重了委托人的責(zé)任，并且排除了其主要權(quán)利。如果出現(xiàn)了上述情形，該條款將會被認(rèn)定無效。如果買房人中途“跳單”，應(yīng)當(dāng)支付中介機(jī)構(gòu)前期投入的合理費用，并可根據(jù)雙方訂立的合同承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。實踐中還發(fā)現(xiàn)，部分居間合同中包含“未促成合同成立亦應(yīng)支付傭金或報酬”的條款，因其違反《合同法》第427條的強制性規(guī)定，一般會被認(rèn)定無效。

最后，法院提醒，雙方一旦訂立相應(yīng)的合同，均應(yīng)當(dāng)秉持誠實，恪守承諾，善意行使權(quán)利和履行義務(wù)，切莫隨意違反合同約定。（作者：嚴(yán)偉晏）

來源：連云港市中級人民法院