【疑案精講】第5期｜二手房交易中稅費(fèi)承擔(dān)的認(rèn)定規(guī)則

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本案是一起典型的房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中因稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)問(wèn)題引發(fā)的糾紛，房?jī)r(jià)的高漲、房源的緊俏使得賣(mài)方市場(chǎng)成為上海房市的常態(tài)。處于優(yōu)勢(shì)地位的賣(mài)方往往要求，房屋過(guò)戶(hù)所產(chǎn)生的全部稅費(fèi)由買(mǎi)方實(shí)際承擔(dān)。在二手房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方往往前后簽訂居間合同與房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，兩份合同往往均對(duì)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的主要條款如付款條件、過(guò)戶(hù)時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)等進(jìn)行約定。由于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同成立于居間合同之后，又因網(wǎng)簽備案的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的具體條款無(wú)法進(jìn)行直接修改，經(jīng)常出現(xiàn)居間合同與網(wǎng)簽備案房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定不一致的情況，由此而產(chǎn)生糾紛。

如何對(duì)兩份合同條款效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人的真實(shí)意思表示、法律規(guī)定的合同生效及變更的條件、市場(chǎng)交易習(xí)慣等方面進(jìn)行認(rèn)定，既尊重交易雙方的真實(shí)意愿，維護(hù)合同法的嚴(yán)肅性，也維護(hù)二手房房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序。

作者簡(jiǎn)介

梅松松

法學(xué)碩士，二級(jí)法官，上海市楊浦區(qū)人民法院民四庭審判員

倪曉琳

法學(xué)碩士，上海市楊浦區(qū)人民法院民四庭法官助理

潘某訴賀某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

—— 居間合同與房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于稅費(fèi)承擔(dān)約定不一致的認(rèn)定

關(guān)鍵詞

居間合同 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同 合同變更 稅費(fèi)承擔(dān)

裁判要旨

房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方先后簽訂購(gòu)房居間合同與經(jīng)網(wǎng)簽備案的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，在后簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)示范合同對(duì)交易中產(chǎn)生的稅費(fèi)承擔(dān)之約定與在先簽訂的購(gòu)房居間合同對(duì)稅費(fèi)承擔(dān)之約定不一致的，應(yīng)當(dāng)視為雙方對(duì)稅費(fèi)的承擔(dān)方式進(jìn)行變更。

基本案情 

2016年8月12日，潘某某與賀某簽訂《購(gòu)房居間合同》，約定賀某向潘某某購(gòu)買(mǎi)其名下許昌路1440弄房屋，并約定交易當(dāng)中雙方所產(chǎn)生的交易稅費(fèi)由購(gòu)買(mǎi)受方承擔(dān)。

2016年8月28日，潘某某與賀某簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定潘某某向賀某轉(zhuǎn)讓系爭(zhēng)房屋，雙方約定在2016年12月30日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)。該房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移買(mǎi)賣(mài)交易中雙方所發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，由雙方按規(guī)定各自繳納。

2016年12月10日，潘某某與賀某共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理變更登記。同日，賀某繳納潘某某應(yīng)支付的教育費(fèi)附加收入、地方教育附加收入、河道管理費(fèi)收入、改征增值稅、其他城市維護(hù)建設(shè)稅、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)，共計(jì)32萬(wàn)元。

2017年3月，潘某某與賀某就合同履行發(fā)生糾紛，原告潘某某訴訟至法院。訴訟中被告賀某提出反訴，要求反訴被告潘某某返還反訴原告墊付的稅費(fèi)32萬(wàn)元。

裁判結(jié)果 

上海市楊浦區(qū)人民法院于2017年4月27日做出（2017）滬0110民初1281號(hào)民事判決：反訴被告潘某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告賀某稅費(fèi)320,000元。

一審判決后，原告（反訴被告）、被告（反訴原告）均未提出上訴，一審判決已生效。

裁判理由

一審法院判決認(rèn)為，雖然《購(gòu)房居間合同》約定交易稅費(fèi)全部由買(mǎi)受方負(fù)擔(dān)，但之后買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的登記備案的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》約定稅費(fèi)各自負(fù)擔(dān)，應(yīng)視為雙方對(duì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)做了變更，被告反訴要求原告返還墊付的稅費(fèi)應(yīng)予支持。

案例注解

在二手房買(mǎi)賣(mài)中，由于房?jī)r(jià)的波動(dòng)常常使買(mǎi)賣(mài)雙方中的一方處于相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，處于優(yōu)勢(shì)地位的一方往往要求在合同中約定，房屋過(guò)戶(hù)所產(chǎn)生的全部稅費(fèi)由另一方實(shí)際承擔(dān)。案件審理過(guò)程中，對(duì)稅費(fèi)承擔(dān)的認(rèn)定，既應(yīng)當(dāng)對(duì)該約定的合法性進(jìn)行認(rèn)定，也應(yīng)當(dāng)考察買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。

一、雙方當(dāng)事人自行約定過(guò)戶(hù)稅費(fèi)完全由一方承擔(dān)的效力

根據(jù)我國(guó)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，房屋出賣(mài)人依法應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等，而房屋買(mǎi)受人依法應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅等。盡管《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，“負(fù)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人必須依照法律規(guī)定履行納稅義務(wù)、繳納稅款，其簽訂的合同與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的、一律無(wú)效?！钡牵摋l款主要針對(duì)雙方當(dāng)事人通過(guò)合同約定免除或逃避納稅義務(wù)，導(dǎo)致國(guó)家稅收減少，損害國(guó)家利益的情形。具體本案而言，雙方當(dāng)事人自行約定由一方承擔(dān)過(guò)戶(hù)的全部稅費(fèi)，應(yīng)不在此限，原因如下：第一，雙方當(dāng)事人約定由一方承擔(dān)過(guò)戶(hù)的全部稅費(fèi)，屬于一方當(dāng)事人對(duì)另一方當(dāng)事人本應(yīng)承擔(dān)義務(wù)或債務(wù)的自愿負(fù)擔(dān)，屬于雙方當(dāng)事人合意處分民事權(quán)利，法律并不禁止，合法有效。第二，雙方當(dāng)事人關(guān)于過(guò)戶(hù)稅費(fèi)承擔(dān)的約定，并不損害國(guó)家利益。稅收的主要作用有兩個(gè)：一是國(guó)家財(cái)政收入的來(lái)源，二是稅收的調(diào)控作用。雙方約定由一方完全承擔(dān)過(guò)戶(hù)的稅費(fèi)，只是將一方本應(yīng)繳納的稅收由另一方代為繳納，并不因此造成國(guó)家稅收的減少。而且，稅費(fèi)約定完全由另一方承擔(dān)，實(shí)際承擔(dān)的一方必然會(huì)將其作為交易成本考慮，仍能起到稅收的調(diào)控作用。因此，當(dāng)事人就全部稅費(fèi)由一方承擔(dān)的約定合法有效。

二、在先簽訂的居間合同與在后簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于稅費(fèi)的承擔(dān)約定不一致該如何認(rèn)定

本案中，居間合同約定過(guò)戶(hù)的稅費(fèi)完全由買(mǎi)受方承擔(dān)，但買(mǎi)賣(mài)合同卻約定稅費(fèi)由各自按照國(guó)家法律規(guī)定承擔(dān)，二者不一致。首先，從成立時(shí)間看，買(mǎi)賣(mài)合同成立于居間合同之后，居間合同只是為了促成雙方訂立買(mǎi)賣(mài)合同的合同，居間合同中確定的標(biāo)準(zhǔn)或條件，完全可能由于買(mǎi)賣(mài)雙方的合意，在買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)行變更或取消。買(mǎi)賣(mài)合同才是買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)的直接體現(xiàn)，不能通過(guò)居間合同來(lái)推斷買(mǎi)賣(mài)合同的意思表示。如果買(mǎi)賣(mài)合同與居間合同發(fā)生沖突，應(yīng)視為在后簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)居間合同中內(nèi)容進(jìn)行了變更。

另外，在實(shí)踐中，居間合同中往往會(huì)明確課以“以正式簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)”或類(lèi)似表述之條款，應(yīng)當(dāng)視為買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)可當(dāng)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中約定與居間合同不一致時(shí)，視為對(duì)居間合同內(nèi)容的變更。

三、買(mǎi)受方實(shí)際代為繳納出售方承擔(dān)的稅費(fèi)是否視為對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的默示變更

本案出售方主張，交易過(guò)程中雙方均認(rèn)可全部稅費(fèi)由買(mǎi)受方承擔(dān)，而且買(mǎi)受方已經(jīng)實(shí)際繳納全部稅費(fèi)，表明買(mǎi)受方對(duì)居間合同約定的認(rèn)可，而且買(mǎi)受方已經(jīng)將該義務(wù)履行完畢，不應(yīng)再發(fā)生爭(zhēng)議。買(mǎi)受方之所以提起反訴，要求出售方返還稅費(fèi)，是因?yàn)殡p方因房屋使用年限問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，買(mǎi)受方遂以房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定“稅費(fèi)由雙方各自承擔(dān)”來(lái)“鉆空子”。

根據(jù)上海市二手房交易流程，買(mǎi)賣(mài)雙方需先至房地產(chǎn)交易中心簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，然后持已經(jīng)簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同前去辦理稅務(wù)登記。稅務(wù)登記窗口審核確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)雙方各自應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)，待實(shí)際繳納稅費(fèi)后，方能進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記。此時(shí)，買(mǎi)受方將買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)全部繳納，能否以實(shí)際履行情況認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于稅費(fèi)承擔(dān)的內(nèi)容再次變更？

在當(dāng)前上海市二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)中，房屋出售方處于優(yōu)勢(shì)地位，在近幾年的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中存在交易中的稅費(fèi)均由房屋買(mǎi)受方承擔(dān)的交易習(xí)慣，由于《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中關(guān)于稅費(fèi)承擔(dān)的條款，即“稅費(fèi)由雙方各自承擔(dān)”屬于格式條款，無(wú)法修改，買(mǎi)賣(mài)雙方往往通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議明確稅費(fèi)全部由買(mǎi)受方承擔(dān)。但是本案中，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂有補(bǔ)充協(xié)議，但該補(bǔ)充協(xié)議未就稅費(fèi)承擔(dān)進(jìn)行約定。處于劣勢(shì)地位的買(mǎi)受方，出于促進(jìn)交易進(jìn)程、盡快完成房屋過(guò)戶(hù)的目的，先行墊付全部稅費(fèi)的行為符合交易習(xí)慣。本案中，買(mǎi)賣(mài)雙方的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同尚未履行完畢，買(mǎi)受方仍有房款未支付，不排除買(mǎi)受方提出以其墊付的稅費(fèi)抵扣剩余房款的可能性。加之，本案被告（房屋買(mǎi)受方）明確提出訴訟請(qǐng)求，要求原告退還墊付的稅費(fèi)，雙方就稅費(fèi)承擔(dān)存在爭(zhēng)議，難以通過(guò)交易習(xí)慣推斷買(mǎi)受方認(rèn)可由自己承擔(dān)全部稅費(fèi)。

合同的變更需要當(dāng)事人明確的意思表示?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同?！钡谄呤藯l規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。”相比經(jīng)雙方簽字確認(rèn)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定“稅費(fèi)由雙方各自承擔(dān)”，買(mǎi)受方單方實(shí)際繳納稅費(fèi)的行為是否體現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方就稅費(fèi)承擔(dān)方式進(jìn)行合意變更，應(yīng)當(dāng)綜合買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)際履行情況、買(mǎi)受方提出返還稅費(fèi)的時(shí)間點(diǎn)等因素進(jìn)行考量。

相關(guān)法條

《中華人民共和國(guó)合同法》

第八條  依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保護(hù)。

第七十七條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。

法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

第七十八條  當(dāng)事人對(duì)合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。

文章來(lái)源：上海楊浦法院