案情簡(jiǎn)介：

原告林A與原告周B是夫妻，原告管C是林A的母親，兩被告是母女關(guān)系，孫E與管C的兒子林D原是夫妻，于2003年12月31日離婚，離婚協(xié)議中被告孫E已自愿放棄了上海市浦東新區(qū)?？德?/span>XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的承租權(quán)。

林D于2011年10月18日去世。

2016年上述房屋被征收，原、被告戶籍均在上述公房?jī)?nèi)，在冊(cè)戶籍為原、被告五人。

2016年4月15日被告孫E與房屋征收單位簽訂《上海市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》，約定被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償款為1,780,025.81元，房屋裝修補(bǔ)償計(jì)2,287元，其他各類獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼費(fèi)用計(jì)407,427.92元，共計(jì)2,189,740.73元。

被告孫E選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，分得上海市浦東新區(qū)林德路718弄5棟東單元6號(hào)1803室房屋，產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)30,325.31元。

三原告認(rèn)為對(duì)上述房屋征收補(bǔ)償款及產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋享有共有權(quán)，故向浦東新區(qū)人民法院提起訴訟。

裁判結(jié)果：

浦東新區(qū)人民法院判決駁回了原告的全部訴訟請(qǐng)求，原告不服向上海市第一中級(jí)人民法院提出上訴，最終也被駁回上訴。

律師分析：

一、本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是福康路房屋征收利益的歸屬問(wèn)題。?？德贩课菹倒?，征收利益應(yīng)歸承租人及同住人所有。判斷林A等三人是否享有征收利益的關(guān)鍵在于林A等三人是否屬于同住人。關(guān)于同住人的認(rèn)定《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問(wèn)題的解答》中規(guī)定：同住人，是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實(shí)際居住一年以上，且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。 

他處雖有住房但居住困難的情況，是指在他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況。這里所指的他處房屋的性質(zhì)，僅限于福利性質(zhì)取得的房屋，包括原承租的公有住房、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補(bǔ)貼所購(gòu)買的商品房，公房被拆遷后所得的安置房(包括自己少部分出資的產(chǎn)權(quán)安置房)，以及按公房出售政策購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房等。 

《解答》還列舉了幾種可視為同住人的情況： 

1、具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住的，即使居住末滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補(bǔ)償款后，一般無(wú)權(quán)再主張本市其他公房拆遷補(bǔ)償款的份額； 

2、一般情況下，在本市無(wú)常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補(bǔ)償款； 

3、在被拆迂公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的； 

4、房屋拆遷時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒(méi)有福利性房屋的。 

《解答》同時(shí)規(guī)定了幾種不能被視為同住人的情況： 

1、將本來(lái)享有的他處公有住房權(quán)利(本解答第二條所列的住房困難的情況除外)予以處分，居住在被拆公有居住房屋的； 

2、獲得單位購(gòu)房補(bǔ)貼款后已有能力購(gòu)房而不購(gòu)房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人； 

3、已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補(bǔ)償款。

二、根據(jù)以上分析，分析本案：

1、原告林A、周B夫婦雖戶口在被征收房屋內(nèi)，但并未在征收房屋實(shí)際居住。

周B系以投靠親屬林A為由戶口遷入被征收房屋，林A在戶口遷入被征收房屋時(shí)向?qū)OE出具承諾書(shū)，今后保證對(duì)該房屋無(wú)爭(zhēng)議，且林A、周B在本市有他處住房，故林A、周B不符合同住人條件，不屬被征收房屋同住人。

2、原告管C雖于2005年12月戶口遷入了被征收房屋，但管C未在被征收房屋實(shí)際居住。

此外，2000年冰廠田路XXX號(hào)房屋動(dòng)遷時(shí)，林F、管C夫婦作為被安置人被安置至牟平路房屋，管C在（2015）浦民一（民）初字第3042號(hào)案件審理中曾陳述，冰廠田路XXX號(hào)房屋動(dòng)遷時(shí)，林G（管C的另一個(gè)兒子）將其取得的動(dòng)遷款給了管C及林F，等于其買斷了管C、林F對(duì)牟平路房屋的權(quán)利，之后牟平路房屋由林G取得產(chǎn)權(quán)，由此管C在他處動(dòng)遷安置過(guò)牟平路房屋，只是已作出處分并取得相應(yīng)對(duì)價(jià)，管C對(duì)被征收房屋亦不屬于同住人。

且從被征收房屋的來(lái)源看，1998年增配的受配人為孫E，家庭成員為林D及林琳，孫E系登記的承租人。

律師總結(jié)：

由于歷史原因，上海市區(qū)存在諸多使用權(quán)房（俗稱老公房），這種房屋雖因其特殊性，承租人僅僅可以對(duì)房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利，不可以獨(dú)立處分該房屋。但承租人實(shí)際上可以對(duì)房屋達(dá)到物權(quán)程度上的完全控制。隨著時(shí)光的推移，老公房大多面臨拆遷，而承租人只能登記為一人，其他人員可為同住人員，承租人、同住人員之間的利益分配問(wèn)題時(shí)常會(huì)發(fā)生糾紛。關(guān)于同住人員的認(rèn)定，并不會(huì)只考慮戶口因素，還要結(jié)合實(shí)際情況分不同種情況進(jìn)行具體分析。遇到此類糾紛，主張相應(yīng)拆遷利益的，一定要根據(jù)自身情況，結(jié)合規(guī)定主張相應(yīng)權(quán)利，避免敗訴風(fēng)險(xiǎn)。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。