合同的條款是經(jīng)合同雙方或多方當(dāng)事人協(xié)商一致、約定當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的具體條文或具體內(nèi)容。

合同條款非常重要。合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，除法律規(guī)定外，主要由合同的條款約定。合同的條款是否齊備、準(zhǔn)確，決定了合同能否成立、生效，決定了當(dāng)事人是否能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的。

我國(guó)《合同法》第十二條規(guī)定了各類合同的主要條款。合同一般包括這些條款，但并不意味著缺少了任何一項(xiàng)就會(huì)導(dǎo)致合同的不成立或者無(wú)效。當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所、標(biāo)的是所有合同的必備條款。合同也不限于這些條款。不同類型、性質(zhì)的合同，其主要條款可能不同。比如，買(mǎi)賣合同中有價(jià)格條款，而贈(zèng)與合同中就沒(méi)有此項(xiàng)。

附一：法律鏈接

《合同法》：

第十二條　【合同內(nèi)容】合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：

（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；

（二）標(biāo)的；

（三）數(shù)量；

（四）質(zhì)量；

（五）價(jià)款或者報(bào)酬；

（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；

（七）違約責(zé)任；

（八）解決爭(zhēng)議的方法。

當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

附二、相關(guān)案例

案件來(lái)源：

上海市第一中級(jí)人民法院陳某某與魏某某房屋買(mǎi)賣合同糾紛[(2016)滬01民終8758號(hào)]

裁判要點(diǎn)：

分析該居間協(xié)議可知，雙方對(duì)總房款、各項(xiàng)房款的支付條件、稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)的約定。同時(shí)，該協(xié)議還明確，雙方應(yīng)與簽署本協(xié)議之十日內(nèi)依中介的安排，至中介處簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同。雖然雙方確實(shí)未約定房屋的過(guò)戶時(shí)間以及房屋的交付時(shí)間，然而，該居間協(xié)議因?qū)儆陬A(yù)約合同，故雙方對(duì)上述事項(xiàng)未予以約定不足以否定預(yù)約合同的存在。雙方應(yīng)本著最大誠(chéng)信原則，在協(xié)議約定期間內(nèi)及時(shí)按照確定的價(jià)格簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同。

基本案情：

一、2016年2月28日，陳某某（乙方）與A事務(wù)所（丙方）簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣居間協(xié)議》一份，協(xié)議約定，陳某某委托A事務(wù)所以下列條件購(gòu)買(mǎi)出售方（魏某某）的系爭(zhēng)房屋:購(gòu)房總價(jià)款695萬(wàn)元，陳某某與出售方簽訂買(mǎi)賣合同后10日內(nèi)，支付出售方150萬(wàn)元整。

陳愛(ài)軍于辦理過(guò)戶手續(xù)當(dāng)天，支付出售方145萬(wàn)元整。

陳愛(ài)軍申請(qǐng)貸款400萬(wàn)元整，該款項(xiàng)由銀行直接劃入出售方賬戶。

陳某某為表示購(gòu)買(mǎi)之誠(chéng)意，同意于簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣居間協(xié)議時(shí)，交付意向金20萬(wàn)元整。

該協(xié)議補(bǔ)充條款中寫(xiě)明:……③此合同出售方與陳某某簽字生效之后不得違約，若任何一方違約定金賠付雙倍。

二、該協(xié)議中“甲方（出售方）同意以上乙方所提出的購(gòu)買(mǎi)條件及各項(xiàng)條款。甲方確認(rèn):______日期:______”處為空白，該協(xié)議底部甲、乙、丙三方簽字處僅有陳某某及A事務(wù)所工作人員黃某的簽字及相關(guān)信息填寫(xiě)。

三、A事務(wù)所分四筆各5萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬共20萬(wàn)元至魏某某賬戶，魏某某出具定金收據(jù)，并通過(guò)微信拍照發(fā)送給黃某。

四、后由于魏某某提出漲價(jià)要求，雙方就其余房款的支付時(shí)間、合同載明的辦理貸款手續(xù)期限事項(xiàng)協(xié)商不成，陳某某訴至法院，要求魏某某雙倍返還定金。

裁判結(jié)果：

一審判決：

一、魏某某于判決生效之日起十日內(nèi)返還陳某某定金200,000元；二、駁回陳某某的其余訴訟請(qǐng)求。

二審判決：

一、撤銷上海市松江區(qū)人民法院（2016）滬0117民初第5621號(hào)民事判決；二、魏某某于本判決生效之日起十日內(nèi)雙倍返還陳某某定金400,000元。

裁判理由：

一、首先，雖然魏某某沒(méi)有在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣居間協(xié)議》簽名確認(rèn)，但魏某某已實(shí)際收取20萬(wàn)元，并將其書(shū)寫(xiě)的定金收據(jù)拍攝照片并通過(guò)微信方式將收據(jù)的照片發(fā)送給了A事務(wù)所工作人員，應(yīng)視為魏某某向陳某某出具了書(shū)面的定金收據(jù)，雙方據(jù)此建立了定金合同關(guān)系。

二、雖然雙方確實(shí)未約定房屋的過(guò)戶時(shí)間以及房屋的交付時(shí)間，然而，該居間協(xié)議因?qū)儆陬A(yù)約合同，故雙方對(duì)上述事項(xiàng)未予以約定不足以否定預(yù)約合同的存在。雙方應(yīng)本著最大誠(chéng)信原則，在協(xié)議約定期間內(nèi)及時(shí)按照確定的價(jià)格簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同。

三、由于雙方在協(xié)議中約定辦理過(guò)戶手續(xù)當(dāng)天陳某某需支付房款145萬(wàn)元，陳某某申請(qǐng)貸款400萬(wàn)元。由于過(guò)戶與陳某某支付145萬(wàn)房款屬于同時(shí)履行，因此，只要雙方有誠(chéng)意履行合同的意愿，很容易確定房屋過(guò)戶的日期。

四、從本案事實(shí)以及中介工作人員的證詞可知，雙方之后未簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同并非對(duì)合同履行的相關(guān)事項(xiàng)協(xié)商不成，而是魏某某提出漲價(jià)要求。

雙方并未達(dá)成新的合意，而原先的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣居間協(xié)議》并未解除，故對(duì)雙方仍具有拘束力。

雙方在從事民事活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)恪守誠(chéng)實(shí)信用原則，魏某某的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

本文作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。