案情簡介：

房東丁某與買家陳某在滬上某大型中介公司居間認識并達成買賣合意，后為了節(jié)省中介費，2016年1月，買家陳某找到上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所，在其居間下，與丁某簽訂了關(guān)于普陀區(qū)某小區(qū)房屋的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。合同簽訂后，陳某支付了定金5萬，并約定于2016年1月13日前追加定金350,000元，并定于2016年2月20日簽訂正式的房屋買賣合同。2016年1月18日，陳某發(fā)送消息：“想跟你商量個事情，我想跳過這個中介。直接找個代理人幫我做……”，丁某回復(fù)消息：“房子肯定沒有問題，中價(應(yīng)為“中介”)你能不能搞定。要不找個空碰頭聊”，陳某回復(fù)稱：“中介，管他去呢，我們倆都沒付錢給過他”。

第二次跳開中介后，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所得知雙方跳過其又開始找另一家中介公司進行交易，遂到房東丁先生家采取堵門鎖等方式進行報復(fù)。此時正值房價上漲期，房東丁先生在考慮諸多因素后，遂不愿意再和陳某繼續(xù)交易。陳某遂向普陀區(qū)人民法院提起訴訟，要求丁某：1、雙倍返還定金人民幣400000元；2、賠償房價上漲損失100000元。

法院判決：

在接受房東丁先生委托后，仔細梳理法律關(guān)系，并指導(dǎo)當(dāng)事人搜集了與本案有關(guān)的證據(jù)，并向有關(guān)部門調(diào)取部分證據(jù)。經(jīng)過庭審激烈辯論，最終本案一審經(jīng)普陀區(qū)人民法院判決：對于陳某全部訴訟請求，均不予支持。陳某不服一審判決，向上海市第二中級人民法院提起上訴，最終陳某的上訴再次被駁回。

律師分析、點評：

本案共涉及兩次“跳中介”行為，對于第一次，由于雙方僅僅是通過中介認識，并未簽訂任何書面協(xié)議，此次行為對買賣雙方及第一家中介并不會產(chǎn)生實際法律責(zé)任。

而通過上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間簽訂三方協(xié)議后，該協(xié)議是受到法律保護，并對三方均產(chǎn)生約束力。陳某單方提出“跳中介”在得到丁某的同意后，事實上，雙方已經(jīng)合意解除了經(jīng)第二家中介居間簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中的買賣雙方之間的房屋買賣合同關(guān)系。那么在原《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》解除之后，由于雙方并未約定按照原協(xié)議繼續(xù)再行簽訂買賣合同，雙方實際上恢復(fù)到了未簽訂任何協(xié)議的狀態(tài)。此時，丁某有權(quán)就交易條款進行重新商定，并也有權(quán)拒絕向陳某出售房屋。

在雙方合意解除買賣合同關(guān)系后，陳某以丁某違反約定，并追究其違約責(zé)任的訴訟請求很顯然不會得到法院的支持。

通過以上分析，本律師認為，誠實信用原則是我國民事活動中的基本原則，丁某與陳某《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》簽訂以后，雙方均應(yīng)按照合同全面履行自身義務(wù)。陳某兩次提出“跳中介”，導(dǎo)致中介方不斷騷擾房東丁某，給丁某一家?guī)砹撕艽蟮睦_。丁某實際上已經(jīng)喪失了對陳某的信任，雙方誠信履約的基礎(chǔ)同樣已經(jīng)動搖。兩次“跳中介”后最終使得陳某購房落空，還因此承擔(dān)了訴訟費、高額的律師費。

律師代理意見被采納：

上海市第二中級人民法院判決：駁回上訴，維持原判。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

 

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。