案情簡介：

房東丁某與買家陳某在滬上某大型中介公司居間認(rèn)識并達(dá)成買賣合意，后為了節(jié)省中介費(fèi)，2016年1月，買家陳某找到上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所，在其居間下，與丁某簽訂了關(guān)于普陀區(qū)某小區(qū)房屋的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。合同簽訂后，陳某支付了定金5萬，并約定于2016年1月13日前追加定金350,000元，并定于2016年2月20日簽訂正式的房屋買賣合同。2016年1月18日，陳某發(fā)送消息：“想跟你商量個(gè)事情，我想跳過這個(gè)中介。直接找個(gè)代理人幫我做……”，丁某回復(fù)消息：“房子肯定沒有問題，中價(jià)(應(yīng)為“中介”)你能不能搞定。要不找個(gè)空碰頭聊”，陳某回復(fù)稱：“中介，管他去呢，我們倆都沒付錢給過他”。

第二次跳開中介后，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所得知雙方跳過其又開始找另一家中介公司進(jìn)行交易，遂到房東丁先生家采取堵門鎖等方式進(jìn)行報(bào)復(fù)。此時(shí)正值房價(jià)上漲期，房東丁先生在考慮諸多因素后，遂不愿意再和陳某繼續(xù)交易。陳某遂向普陀區(qū)人民法院提起訴訟，要求丁某：1、雙倍返還定金人民幣400000元；2、賠償房價(jià)上漲損失100000元。

法院判決：

在接受房東丁先生委托后，仔細(xì)梳理法律關(guān)系，并指導(dǎo)當(dāng)事人搜集了與本案有關(guān)的證據(jù)，并向有關(guān)部門調(diào)取部分證據(jù)。經(jīng)過庭審激烈辯論，最終本案一審經(jīng)普陀區(qū)人民法院判決：對于陳某全部訴訟請求，均不予支持。陳某不服一審判決，向上海市第二中級人民法院提起上訴，最終陳某的上訴再次被駁回。

律師分析、點(diǎn)評：

本案共涉及兩次“跳中介”行為，對于第一次，由于雙方僅僅是通過中介認(rèn)識，并未簽訂任何書面協(xié)議，此次行為對買賣雙方及第一家中介并不會(huì)產(chǎn)生實(shí)際法律責(zé)任。

而通過上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間簽訂三方協(xié)議后，該協(xié)議是受到法律保護(hù)，并對三方均產(chǎn)生約束力。陳某單方提出“跳中介”在得到丁某的同意后，事實(shí)上，雙方已經(jīng)合意解除了經(jīng)第二家中介居間簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中的買賣雙方之間的房屋買賣合同關(guān)系。那么在原《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》解除之后，由于雙方并未約定按照原協(xié)議繼續(xù)再行簽訂買賣合同，雙方實(shí)際上恢復(fù)到了未簽訂任何協(xié)議的狀態(tài)。此時(shí)，丁某有權(quán)就交易條款進(jìn)行重新商定，并也有權(quán)拒絕向陳某出售房屋。

在雙方合意解除買賣合同關(guān)系后，陳某以丁某違反約定，并追究其違約責(zé)任的訴訟請求很顯然不會(huì)得到法院的支持。

通過以上分析，本律師認(rèn)為，誠實(shí)信用原則是我國民事活動(dòng)中的基本原則，丁某與陳某《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》簽訂以后，雙方均應(yīng)按照合同全面履行自身義務(wù)。陳某兩次提出“跳中介”，導(dǎo)致中介方不斷騷擾房東丁某，給丁某一家?guī)砹撕艽蟮睦_。丁某實(shí)際上已經(jīng)喪失了對陳某的信任，雙方誠信履約的基礎(chǔ)同樣已經(jīng)動(dòng)搖。兩次“跳中介”后最終使得陳某購房落空，還因此承擔(dān)了訴訟費(fèi)、高額的律師費(fèi)。

律師代理意見被采納：

上海市第二中級人民法院判決：駁回上訴，維持原判。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

 

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。