小區(qū)物業(yè)公司擬將部分地面車位出租出售，業(yè)主委員會張貼公告表示不同意。雙方協(xié)商無果，后涉訴。那么不能辦理產(chǎn)證的小區(qū)地面停車位，到底屬于建設(shè)單位（開發(fā)商）所有，還是小區(qū)業(yè)主共有呢？物業(yè)是否有權(quán)對不能辦理產(chǎn)證的小區(qū)地面停車位進行出租出售呢？我們來看最高院早在2017年的司法案例，該案例可以說具有非常直接的指導(dǎo)意義。

 

經(jīng)典案例——(2017)最高法民申2817號

 

2015年4月，開發(fā)商豪運公司向一審法院提起訴訟，請求：依法確認重慶市九龍坡區(qū)帝景豪苑小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的地上停車泊位393個（每個停車泊位價值3萬元，共計1179萬元）的權(quán)屬歸豪運公司所有。

 

一審法院認為，本案所涉及停車位是地面停車位，并無建筑物，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，其本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。地面停車位屬于業(yè)主行使土地使用權(quán)的形式之一。開發(fā)商將開發(fā)商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。因此地面停車位的權(quán)益應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主共同享有。開發(fā)商按照規(guī)劃建設(shè)的地面停車位屬于開發(fā)商建設(shè)的附屬設(shè)施。該附屬設(shè)施歸屬于全體業(yè)主，其性質(zhì)與其他公共附屬設(shè)施性質(zhì)并無不同。規(guī)劃從行政要求的角度確定了開發(fā)商的建設(shè)義務(wù)，開發(fā)商有義務(wù)按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設(shè)施，但并非依據(jù)規(guī)劃建設(shè)的附屬設(shè)施都歸開發(fā)商。因此，本案地面停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)的范疇，其權(quán)益歸屬于全體業(yè)主。

 

開發(fā)商能夠以自己的名義處分停車位，應(yīng)當(dāng)以其享有車位所有權(quán)為前提。本案中，雖然帝景豪苑小區(qū)的地面停車位確系建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，但地面停車位并未計入建筑面積，也未納入容積率計算；已建成的地面停車位不屬于能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和能夠通過登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體范疇，當(dāng)然也不屬于開發(fā)商可以取得產(chǎn)權(quán)登記的物業(yè)。因此，應(yīng)當(dāng)認定開發(fā)商就本案涉及的地面停車位無權(quán)進行處分。

 

本案地面停車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有權(quán)屬客體的地面停車位的本質(zhì)為轉(zhuǎn)移歸業(yè)主共有的土地使用權(quán)范疇，開發(fā)商以約定方式，在銷售商品房后仍保留該部分土地使用權(quán)，并無法律依據(jù)。故豪運公司訴稱憑借合同條款的約定就能判定地面停車位權(quán)屬的理由不能成立，一審法院不予支持。

 

二審查明，在雙方當(dāng)事人提交的2009年6月的帝景豪苑小區(qū)總平面圖中，帝景豪苑總體綜合技術(shù)經(jīng)濟指標表載明：該項目規(guī)劃總用地面積76337平方米，總建筑面積193732.25平方米，其中：計容積率地上建筑面積184964.72平方米、不計容積率地下建筑面積184964.72平方米。住宅建筑面積174678.01平方米，公建面積19054.24平方米，公建面積中含地下建筑面積8767.53平方米。

 

二審法院認為，一個建筑物所占建筑面積能否辦理產(chǎn)權(quán)登記與是否納入容積率的計算有關(guān)。容積率=總計容建筑面積/總用地面積，總計容建筑面積=地上總建筑面積-地上不計容建筑面積+特殊多倍計容面積。根據(jù)2007年的《建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案審查意見書》，雖然規(guī)劃部門規(guī)劃允許修建地上停車位393個，但根據(jù)意見書載明的內(nèi)容，393個地上停車位所占面積并未計入建筑面積。2009年6月的帝景豪苑小區(qū)總平面圖中，帝景豪苑總體綜合技術(shù)經(jīng)濟指標表也未將地上停車位所占面積納入計容積率地上建筑面積。在案件的審理中，豪運公司也未提交證據(jù)證明，在工程竣工驗收時，通過規(guī)劃變更將本案爭議車位所占面積納入了計容建筑面積。綜上，前述地上停車位所占面積不屬于計容積率的地上建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，故該部分停車位應(yīng)屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”。根據(jù)該條的規(guī)定，本案爭議的停車泊位不屬于豪運公司所有。

 

二審駁回豪運公司的上訴，維持原判。 

后豪運公司不服二審判決，向最高院提起再審。最高院認為，案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此其不能成為享有專有權(quán)的專有部分。即使豪運公司在建造帝景豪苑小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。由于案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當(dāng)。而開發(fā)商建設(shè)的小區(qū)經(jīng)驗收合格，是開發(fā)商的基本義務(wù)，且綠化是否超過規(guī)劃面積對認定停車位是否占用業(yè)主共有場地沒有必然聯(lián)系。故豪運公司關(guān)于原判決認定案涉車位系占用業(yè)主共有的道路或者其他場地的車位，缺乏事實依據(jù)的申請再審事由不能成立。最終裁定，駁回豪運公司的再審申請。

 

律師分析

1、業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，在行政主管部門備案，代表所有業(yè)主的利益。在法律性質(zhì)上，業(yè)主委員會屬于民間其他組織，不具備獨立法人資格。但對涉及業(yè)主共同利益的事項，業(yè)主委員會有權(quán)代表全體業(yè)主進行處理。在司法實踐中，業(yè)主委員會有權(quán)成為獨立的訴訟主體。

2、小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨同轉(zhuǎn)移至小區(qū)業(yè)主，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。不能辦理產(chǎn)權(quán)登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的地上車位，不能成為享有專有權(quán)的專有部分，該部分占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

3、就最新的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》而言，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。建設(shè)單位、業(yè)主均可向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)組建籌備組。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

本文作者：李哲，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。