案例：案外人方某通過王某、沈某等人對外謊稱持有“萬科傳奇”供應(yīng)商房源。

上海市奉賢區(qū)XX路XX弄“XX”XX號XX室房屋（以下簡稱涉案房屋）系沈某幫助方某向某事務(wù)所工作人員張某提供房源信息。石某、韓某遂經(jīng)某事務(wù)所居間，與方某達(dá)成合意，由方某進(jìn)行操作，幫助石某、韓某獲得“萬科傳奇”樓盤供應(yīng)商手中可更名的一手房源購買權(quán)。

2016年8月2日,石某、韓某與方某經(jīng)某事務(wù)所居間簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》一份，約定：石某、韓某向方某購買涉案房屋；房屋價款2,850,000元；石某、韓某向某事務(wù)所支付意向金50,000元作為與方某進(jìn)行洽談之用，如方某在《房屋買賣合同》上簽字，則該意向金轉(zhuǎn)為定金，以擔(dān)保《房屋買賣合同》的履行。

同日，石某、韓某與方某簽訂《房屋買賣合同》一份，約定：石某、韓某向方某購買上述房屋；房屋價款2,850,000元；雙方于本合同簽署后十天內(nèi)簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；石某、韓某于簽訂示范合同后當(dāng)日，支付首期房款630,000元；石某、韓某通過銀行貸款方式支付第二期房款1,440,000元；石某、韓某應(yīng)于2016年9月10日前支付方某房價款780,000元。

上述協(xié)議及合同簽訂當(dāng)日及次日，韓某分兩次向某事務(wù)所轉(zhuǎn)賬支付意向金共計50,000元，由某事務(wù)所出具收款收據(jù)兩份。后某事務(wù)所將上述轉(zhuǎn)為定金的意向金轉(zhuǎn)賬支付給方某。石某于2016年9月7日向方某轉(zhuǎn)賬支付780,000元，該筆款項實際為向方某支付的差價款（即好處費）。

另查明，沈某幫助方某銷售的房屋中曾有兩套更名成功，沈某獲得方某支付的20,000余元及30,000余元作為勞務(wù)費用。

又查明，上海市奉賢區(qū)人民檢察院于2017年5月31日向一審法院提起公訴，指控方某犯詐騙罪。一審法院于2017年11月28日作出（2017）滬0120刑初594號刑事判決書，該判決書中查明：2016年4月開始，被告人方某通過房產(chǎn)中介公司和中介人員對外謊稱有“萬科南橋傳奇”（又名“萬科海尚華庭”）樓盤供應(yīng)商的房源，以改名費、中介費等名義騙取34名被害人的購房款，共計22,948,000元，其中2016年9月4日，被告人方某通過張某（某房產(chǎn)員工）對被害人韓某謊稱出售涉案房屋，騙取被害人韓某830,000元，一審法院遂判決：一、被告人方某犯詐騙罪，判處有期徒刑十四年六個月；二、扣押在案的贓款八十七萬一千元發(fā)還被害人（按比例發(fā)還，具體數(shù)額詳見附表）；三、責(zé)令被告人方某退賠被害人經(jīng)濟(jì)損失（具體數(shù)額詳見附表）。刑事判決書后附退贓退賠清單中被害人韓某發(fā)還金額31,500元，責(zé)令退賠金額798,500元。該刑事判決書生效后，一審法院刑庭將該刑事案件移交該院執(zhí)行局執(zhí)行，石某、韓某已獲得發(fā)還金額31,500元。一審法院執(zhí)行局于2018年3月21日出具《關(guān)于方某案執(zhí)行情況說明》一份，載明：該局在執(zhí)行該院刑庭移送執(zhí)行的（2017）滬0120刑初594號刑事判決書過程中，已將在案案款871,000元按照比例發(fā)還給各被害人，經(jīng)該局查明，被執(zhí)行人方某名下暫無可供執(zhí)行的財產(chǎn)，其余退賠款22,077,000元未能執(zhí)行到位。

再查明，石某、韓某曾于2017年4月5日起訴至一審法院，要求判令涉案房屋的開發(fā)商上海XX有限公司雙倍返還定金100,000元及返還購房款780,000元。一審法院于2018年4月20日作出（2017）滬0120民初8108號民事判決：駁回石某、韓某的訴訟請求。該判決各方均未上訴，現(xiàn)已生效。

另，石某、韓某在公安機(jī)關(guān)詢問筆錄中陳述，2016年8月左右，其找到某事務(wù)所工作人員張某詢問房源，于是2016年9月4日經(jīng)張某介紹了涉案房屋，當(dāng)天其即與方某簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房屋買賣合同》。2016年9月7日，張某約石某、韓某去和方某見面，并于當(dāng)日向方某轉(zhuǎn)賬支付780,000元更名費。方某承諾在2017年4月10日網(wǎng)簽成功，但直到報警也沒有成功。

某事務(wù)所員工張某在公安機(jī)關(guān)詢問筆錄中陳述，2016年7月時，王某與沈某到某事務(wù)所推銷房源，向其介紹認(rèn)識了方某，稱方某可以辦理“萬科傳奇”的一手更名房源，其中2套出售成功，包括石某、韓某在內(nèi)的7套未成功。

沈某在公安機(jī)關(guān)訊問筆錄中陳述，其通過王某認(rèn)識了方某，從2016年7月開始幫助方某銷售房屋，共幫忙銷售過8套，其中2套更名成功。更名成功的2套其分別從方某處獲得20,000余元和30,000余元的勞務(wù)介紹費用。

一審判決：

一、上海某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所于判決生效之日起十日內(nèi)賠償石某、韓某損失399,250元；

二、穆某在上海某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所財產(chǎn)不足以清償上述債務(wù)時以其個人的其他財產(chǎn)予以清償；

三、對石某、韓某的其余訴訟請求不予支持。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

 

裁判理由：

本案的爭議焦點在于：一、方某、沈某與某事務(wù)所及石某、韓某之間存在什么樣法律關(guān)系？二、某事務(wù)所、穆某、沈某是否應(yīng)當(dāng)對石某、韓某的損失承擔(dān)賠償責(zé)任？

關(guān)于爭議焦點之一，某事務(wù)所與石某、韓某存在居間合同關(guān)系。刑事判決書記載，方某謊稱有“萬科傳奇”房源，石某、韓某與某事務(wù)所均明確知曉，涉案房屋交易的對象是涉案小區(qū)的開發(fā)商，而以支付差價形式，通過方某、王某王某內(nèi)部操作更名，不符合一般一手房購買交易習(xí)慣，故一審法院認(rèn)定方某系以欺詐方式并存性地加入石某、韓某與某事務(wù)所的居間合同關(guān)系。石某、韓某與某事務(wù)所均明知涉案房屋并非向方某購買，實際為收取所謂差價而簽訂，故石某、韓某經(jīng)某事務(wù)所居間與方某簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《房屋買賣合同》無效。沈某幫助方某散布房源消息，提供房屋信息給某事務(wù)所，沈某應(yīng)當(dāng)系方某的代理人。沈某并未參與石某、韓某與某事務(wù)所的居間活動，從石某、韓某在公安機(jī)關(guān)的詢問筆錄中也從未顯示石某、韓某知曉沈某的存在或沈某參與了涉案房屋交易過程。沈某既不從石某、韓某處獲取居間傭金，也不與某事務(wù)所分享居間報酬，故沈某并非涉案房屋交易的共同居間人，在石某、韓某購買涉案房屋的過程中并非居間人地位。

關(guān)于爭議焦點之二，某事務(wù)所并未與方某蓄意合謀，不存在相關(guān)法律條文中所規(guī)定的故意隱瞞事實或提供虛假情況的行為，但其作為受托的專業(yè)房屋中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在居間活動過程中依照誠實信用原則，對委托人盡到勤勉、謹(jǐn)慎的調(diào)查、審核義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)的交易安全保障責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定，有償?shù)奈泻贤蚴芡腥说倪^錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。居間合同屬于有償委托合同，本案中，某事務(wù)所如居間成功，將獲得居間的傭金，故某事務(wù)所應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身過錯對石某、韓某的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)本案事實調(diào)查，一審法院認(rèn)為某事務(wù)所在居間過程中存在以下過錯：1、作為專業(yè)房屋中介機(jī)構(gòu)，明知涉案房屋交易的操作流程為非正常流程，仍為獲取居間報酬而向石某、韓某推薦方某，促成了方某與石某、韓某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《房屋買賣合同》，使方某借機(jī)加入房屋交易的居間合同關(guān)系；2、在未對方某聲稱的房源信息真實性進(jìn)行謹(jǐn)慎核實的情況下，即向石某、韓某報告房源信息；在石某、韓某通過某事務(wù)所向方某轉(zhuǎn)交定金及石某、韓某向方某直接支付購房差價款后，仍未積極核實房源的真實性，亦未積極向方某催促石某、韓某購房資格的確定。同時，一審法院認(rèn)為，石某、韓某作為完全民事行為能力人，在明知涉案房屋交易系通過非正常方式進(jìn)行，仍輕信所謂“一手更名房”房源信息，冒著巨大風(fēng)險與方某訂立協(xié)議，同意方某加入居間活動并收取定金及購房差價款，在整個交易過程中亦未對房源信息的真實性進(jìn)行審核、確認(rèn)。綜上，石某、韓某定金及購房差價款損失的造成并不能完全歸咎于某事務(wù)所，石某、韓某自身也存在明顯的過錯。綜合本案情況，酌定石某、韓某及某事務(wù)所對上述定金及購房差價款損失各自承擔(dān)百分之五十的責(zé)任，由某事務(wù)所向石某、韓某賠償定金及差價款中未退賠部分的百分之五十。某事務(wù)所承擔(dān)的責(zé)任是補充賠償責(zé)任，故某事務(wù)所向石某、韓某實際履行賠償義務(wù)后，可另行向負(fù)有退贓義務(wù)的刑事被告人追償。

另，某事務(wù)所系穆某出資成立的個人獨資企業(yè)，投資人穆某以其個人財產(chǎn)對企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任，故對石某、韓某要求穆某在某事務(wù)所的財產(chǎn)不足以清償?shù)那闆r下，以其個人的其他財產(chǎn)予以清償?shù)脑V訟請求，依法予以支持。

還需要特別說明的是，如果石某、韓某實際收到某事務(wù)所及穆某支付的款項后，又獲得刑事被告人退賠款，導(dǎo)致其總計收取的款項超出了798,500元范圍，則其應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)的超出款項全額轉(zhuǎn)交給某事務(wù)所、穆某。

石某、韓某曾起訴涉案房屋的開發(fā)商要求賠償損失的訴訟，系對自己權(quán)利的處分；因此并非由某事務(wù)所、穆某原因?qū)е略摪冈V訟，且系以石某、韓某敗訴結(jié)案，故對石某、韓某要求某事務(wù)所、穆某承擔(dān)另案訴訟費用及鑒定費用的訴訟請求，不予支持。

沈某并非本案交易的居間人，故對石某、韓某要求沈某承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求，不予支持。

最終二審法院支持了一審法院的判決，該事務(wù)所將要面臨近40萬元的賠償。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

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