案例：

2020年10月14日，原告上海某某房地產(chǎn)營銷策劃有限公司（受托方，乙方）與被告張三（委托方，甲方）簽訂《房屋獨家委托出售協(xié)議》，該協(xié)議主要約定內(nèi)容如下，

第一條獨家代賣房屋基本情況及價格:1、甲方自愿將坐落于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)永頌路XXX弄XXX號XXX室的房屋委托乙方獨家出售，甲方保證提供的信息真實有效。

符合上海市上市房屋的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)政策法規(guī)，并保證出售此房屋無任何權(quán)屬爭議，在過戶給買方前所有發(fā)生的一切費用和債務(wù)均由甲方承擔。

……3、甲乙雙方協(xié)商后的約定價格為2,320,000元，保證甲方為凈到手價格，交易過戶時的一切稅費由買家承擔，甲方應(yīng)全力配合乙方簽訂該房屋的買賣合同，否則視為違約，賣高部分的價格（甲乙雙方約定高出部分按甲方50%、乙方50%分成）。

第二條、甲方委托事項，1、介紹購房人并促成簽訂該房屋交易合同。

2、委托乙方辦理該房屋轉(zhuǎn)讓后的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

3、當乙方與買方看房磋商后達到甲方此銷售協(xié)議價格時，委托乙方代收購房定金。

第三條、委托與期限，1、甲方不得再委托任何第三方出售該房屋；2、甲方接受乙方承諾于6個月內(nèi)完成該獨家房屋銷售，委托期限自2020年10月14日起至2021年4月13日止；3、乙方在簽訂該協(xié)議當天該房屋委托金為500元每月房租補貼計算共計3,000元，在委托期間乙方?jīng)]有賣掉該房屋，委托金歸甲方所有，乙方在該委托時間內(nèi)賣掉該房屋，甲方應(yīng)把委托金返還給乙方；4、在6個月銷售期后，若乙方未能售出該房屋，則甲方有權(quán)終止此協(xié)議；5、乙方可以委托任何房產(chǎn)公司和平臺推廣該房屋，在該房屋委托期內(nèi)，任何房產(chǎn)公司都必須和乙方洽談該房屋，甲方無權(quán)干涉，甲方應(yīng)全力配合乙方。

第四條、甲方義務(wù)，1、甲方委托乙方代辦上市審批，房產(chǎn)過戶手續(xù)，并應(yīng)及時按期提供真實完整的證件與材料。

2、在委托期限內(nèi)，甲方保證不以任何形式和理由提高該房屋代理價格，在委托期限內(nèi)甲方不得委托其他中介組織及個人銷售，也不得隨意取消委托。

3、甲方須積極配合乙方和乙方客戶看房，房堪和市場推廣。

4、甲方應(yīng)在乙方代收定金3日內(nèi)，與乙方客戶簽訂房屋買賣合同。

5、在委托期限內(nèi)及協(xié)議期滿內(nèi)，甲方不得通過任何途徑直接或間接與乙方介紹的客戶簽署買賣合同或成交。

第五條、乙方義務(wù)，1、代為尋找并提供適合的房產(chǎn)需求信息。

2、代為制定相關(guān)的房屋銷售計劃，進行廣告宣傳。

3、在代理期內(nèi)，乙方保證指定專人負責該房屋的銷售工作，采用各種銷售方式積極推薦該房屋，及時告知甲方，加強雙方的協(xié)議。

4、代辦業(yè)務(wù):在甲方的要求下，根據(jù)甲方提供的證照和資料代為甲方辦理上市審批，房產(chǎn)過戶手續(xù)等。

第六條、違約責任，1、甲方違反本協(xié)議規(guī)定，應(yīng)向乙方支付約定標的最低售價的2%作為違約金。

2、乙方違反本協(xié)議規(guī)定，應(yīng)向甲方支付約定的最低售價的2%作為違約金。

前述合同簽訂后，原告向被告支付了獨家委托出售費3,000元并通過網(wǎng)絡(luò)、張貼、電話等方式推介涉案房屋，但未能實際促成買賣雙方簽約。

至2021年3月，被告將涉案房屋出售予他人。

2021年3月期間，被告向原告表示可退還3,000元并適當支付違約金，但1%的違約金有點多，希望能少點。

但原告不同意，遂提起本案訴訟。

法院判決：

被告張三于本判決生效之日起七日內(nèi)向原告上海某某房地產(chǎn)營銷策劃有限公司支付違約金20,000元。

裁判理由：

原、被告簽訂的《房屋獨家委托出售協(xié)議》，系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性的效力性規(guī)定，屬有效協(xié)議，雙方應(yīng)按約履行。

根據(jù)該份協(xié)議，被告獨家委托原告于2020年10月14日起至2021年4月13日期間居間出售涉案房屋，且在該委托期限內(nèi)被告不得委托其他中介組織及個人銷售、也不得隨意取消委托。

然現(xiàn)被告在該委托期限內(nèi)未經(jīng)原告居間介紹出售涉案房屋，被告的行為顯然違反雙方約定。

至于違約金的具體金額，被告認為過高，考慮到違約金兼具彌補損失、懲罰違約之功能，法院根據(jù)合同的實際履行情況、原告的實際損失的大小、當事人的主觀過錯等綜合因素，酌定被告向原告支付違約金20,000元（該金額已涵蓋原告已付3,000元之損失）

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

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