親辦成功案例：

2020年9月21日，原被告雙方簽訂了關(guān)于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)**路**弄**號**室房屋的《房地產(chǎn)買賣（含居間）合同》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及相關(guān)補充協(xié)議，約定原告以總價201萬元的價格購買上述房屋。合同簽訂以后原告按照約定，向被告支付了房款共計人民幣85萬元，并開始準備貸款相關(guān)材料。在跟銀行對接后，銀行工作人員明確說明需要將網(wǎng)簽合同的簽訂時間變更至最新的時間，合同版本變更為第二版。為此原告通過中介與被告溝通，但被告始終拖延，不愿意配合原告辦理網(wǎng)簽合同時間變更的手續(xù)，并聲稱自己沒有配合變更網(wǎng)簽版本的義務(wù)。最終導致原告購房貸款無法辦理。

2021年3月16日開始，原告與被告溝通，但被告明確表示房屋價格上漲，如果變更網(wǎng)簽，需要加價至250萬。最終，雙方未能達成一致意見。原告后向法院提起訴訟。原告起初的訴訟請求是要求被告繼續(xù)履行合同，但最終因無力全款購買，最終無奈只能選擇解約，并要求對方承擔總房價款20%的違約責任。

被告答辯：

1、被告沒有違約，原告沒有支付除首付款外的貸款部分，也未現(xiàn)金補足貸款部分。

2、被告盡到了配合申辦貸款的配合義務(wù)。

3、被告沒有配合重新簽訂網(wǎng)簽合同的義務(wù)。

4、原告沒有告知過其限購的情況，被告也未答應(yīng)過要配合重新網(wǎng)簽。

被告同時向法院提起反訴，要求：

1、雙方之間的合同于2021年4月15日，被告發(fā)送解除通知之日解除；

2、原告支付被告逾期付款賠償金17400元；

3、原告支付被告解約違約金201000元。

一審法院判決：

1、雙方之間簽訂的買賣合同于2021年7月21日變更訴訟請求申請書副本到達被告之日解除；

2、被告返還原告房款85萬元及利息；

3、被告承擔解約違約金40.2萬元（總房價款的20%）；

4、駁回被告（反訴原告）的其余反訴請求。

律師總結(jié)：

在房價上漲的大背景下，出售人面對高額的利益，選擇違約不再出售，但最終也付出了慘痛的代價。代理人對本案作出了如下分析：

一、原告不存在任何違約行為，合同交易安全應(yīng)得到保障。

（一）原告自始至終愿意繼續(xù)履行合同，延遲履行系被告不配合所致。

自原、被告雙方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及相關(guān)補充協(xié)議后，原告按約向被告支付了85萬元首付，并著手準備購房貸款事宜。根據(jù)原告的履約事實，原告未曾表露過任何不履行合同義務(wù)的意思表示或者實施了任何不履行合同義務(wù)的行為。后因貸款銀行要求，原告必須持更新了簽署日期的網(wǎng)簽合同，才能符合貸款銀行的審核要求，進而獲得所申請的貸款金額。為此，完成貸款銀行此項要求，需要被告的配合。簡言之，在原告履行合同中，因不能歸責于原被告雙方的客觀情形，出現(xiàn)了一個需要被告配合原告，以推動繼續(xù)履行合同義務(wù)的環(huán)節(jié)。因被告不配合造成原告在實際履行過程中產(chǎn)生了些許時間上延遲，但是，這并不必然導致合同的履行不能，或者對無法實現(xiàn)合同的目的產(chǎn)生任何實質(zhì)性影響。換言之，只要被告提供了必要的配合，即在不修改網(wǎng)簽合同的基礎(chǔ)上，只需要其在重新打印出來的網(wǎng)簽合同上簽字，那么阻礙合同履行的因素就能得以消除，貸款申請進程就能繼續(xù)，房屋買賣合同的目的就能達成。

遺憾地是，被告一直以強硬的態(tài)度拒絕配合原告的請求，才造成了如今的結(jié)果。從事實層面上看，原告迫切希望繼續(xù)履行合同義務(wù)的訴求沒有得到被告的配合，所以才導致了原告履行合同義務(wù)的暫時中止，無法在雙方事先約定的履行時間節(jié)點完成約定的事項。

值得強調(diào)的是，即便發(fā)生了遲延履行，仍然是對該房屋買賣合同的履行，并不構(gòu)成合同的違約。查閱原告與被告的微信聊天記錄（見原告提供證據(jù)3，第28頁；被告提供證據(jù)4，第12頁）可知，原告秉持著換位思考的善意，時時刻刻為被告的利益著想。雖然被告態(tài)度強硬，但是原告一直以謙卑、誠懇的態(tài)度，向被告表達了其發(fā)生遲延履行的歉意，并主動提出愿意給予被告一定的補償。由此可見，原告為了實現(xiàn)合同目的，不惜承諾額外給予被告一定的經(jīng)濟補償，反映出原告對于本次交易實現(xiàn)的極度重視，以及恪守合同約定的良好契約精神。

（二）原告主張的網(wǎng)簽合同變更，僅指網(wǎng)簽系統(tǒng)中該合同打印時間的更新，并不涉及對本約已決條款的變更與否認。

原告提出的網(wǎng)簽合同變更，源于貸款銀行的要求，并非基于自身主觀原因試圖對網(wǎng)簽合同已決條款的再次變更與否認。為了順利推動貸款申請的進度，原告只能按照銀行的要求提供完備的資料，亦從另一方面體現(xiàn)出原告始終堅持履行合同義務(wù)的契約精神。從被告提交的答辯狀（見答辯狀事實部分第（八）點，第3頁）可知，被告通過中介方員工劉新國，明確知曉了改簽網(wǎng)簽合同系貸款銀行的要求，變更的僅為網(wǎng)簽合同的簽署日期。但是，被告卻以沒有合同約定予以拒絕。雖然看似于法合理，但是于情令人唏噓，存在拖延交易效率的惡意。

代理人認為，原告并未對網(wǎng)簽合同已決條款提出任何異議，只為滿足貸款銀行的要求，擬通過重新打印網(wǎng)簽合同體現(xiàn)一個更接近貸款申請的時間點，旨在滿足貸款申請審批流程中的程序性要求。被告斷然拒絕的原因讓人難以理解。

（三）被告以“上調(diào)買賣合同房款總價”為前提，才會配合變更網(wǎng)簽的意思表示，是對合同相對方信賴基礎(chǔ)的嚴重破壞，影響交易安全及交易秩序。

介于今年上海房價飛漲，被告在一定程度上對案涉房屋的買賣合同產(chǎn)生了反悔之意。根據(jù)原被告雙方的微信聊天記錄（見原告提供證據(jù)3，第31頁），被告辯稱若想重新簽訂網(wǎng)簽合同，房價需以250萬元進行變更。被告所提出的新價格，相比雙方網(wǎng)簽合同約定的201萬元，足足高了49萬元，上漲比例高達25%。由此可見，被告一直在關(guān)注案涉房屋的市場價格波動，并且清楚、準確地意識到了自己利益存在所謂的“虧損”。鑒于客觀環(huán)境的變化，被告借由原告存在延遲履行為，試圖利用現(xiàn)階段上海房市賣方具備的市場優(yōu)勢，破壞合同對原、被告雙方應(yīng)有的法律約束，惡意損害原告的切身利益及交易安全。

原被告簽訂的網(wǎng)簽合同，系雙方真實、一致的意思表示，是依法成立的合同。自成立生效之日起，對雙方當事人均具有法律約束力，同時也包含了雙方對交易履行期間的預期風險與收益的綜合考量。設(shè)想若房價出現(xiàn)下跌，被告要求原告下調(diào)約定的房價，并且重新簽署網(wǎng)簽合同，原告會欣然接受嗎？雙方建立買賣合同關(guān)系，本質(zhì)上就是為了保障交易效率和交易安全，錨定交易金額不受未來不確定因素的影響。因此，被告以變更網(wǎng)簽合同時間須重新加價為要挾，反映出被告對法律規(guī)制的漠視，不惜損害善意方（原告）的合法利益，擾亂經(jīng)濟秩序、破壞交易安全，背離了平等、信賴原則之根本要素。

二、合同明確約定被告有附隨義務(wù)配合原告繼續(xù)履行合同，法律對附隨義務(wù)也早有規(guī)定。

根據(jù)《民法典》第五百零九條第二款之規(guī)定，當事人應(yīng)當遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。可見，《民法典》中對合同履行中的附隨義務(wù)的法定性進行了明確的規(guī)定，即附隨義務(wù)由誠信原則派生而來，依賴于合同的主給付義務(wù)而存在。附隨義務(wù)為合同相對方完成交易，可根據(jù)實際需求而隨時設(shè)立，貫穿于合同關(guān)系整個發(fā)展過程中的任何環(huán)節(jié)，在任何合同關(guān)系中都可發(fā)生。

依據(jù)雙方簽訂的網(wǎng)簽合同補充條款（一）第8條第3款（見原告提供證據(jù)1，第14頁），甲方（被告）應(yīng)按乙方（原告）貸款銀行要求配合乙方辦理銀行貸款手續(xù)，就是雙方約定的對被告在合同履行中的附隨義務(wù)。在本案中，變更網(wǎng)簽合同的簽署日期系貸款銀行提出的要求，明顯屬于貸款手續(xù)的必要程序之一。既然原、被告為了實現(xiàn)合同根本目的，即原告獲得案涉房屋的所有權(quán)，被告獲得交易房屋的等價款，被告應(yīng)當遵守上述合同條款的約定，積極落實合同履行中的附隨義務(wù)、配合原告完成網(wǎng)簽合同簽署時間的更新，以滿足貸款銀行的審核要求，進而協(xié)助原告獲得所申請的貸款金額，最終實現(xiàn)被告自身的合同目的，即獲得足額的房屋等價款。換言之，被告若能配合原告提出的懇求，恪守誠實信用原則，也是為了實現(xiàn)被告自身的合同目的。被告的合法利益并不會因此受到任何減損。

然而，被告斷然拒絕原告的懇求并不按約定履行附隨義務(wù)的行為，有悖于誠實信用原則。究其原因，代理人認為被告的不作為還是基于現(xiàn)階段上海房價飛漲的影響，其有意為難原告，試圖讓原告終止雙方的合同，使得被告能與其他買受人另行簽約，鎖定更高的交易金額（250萬元）。值得強調(diào)的是，附隨義務(wù)是具有法定性的義務(wù)。被告應(yīng)當協(xié)助、配合并完成原告及貸款銀行審批貸款所要求的義務(wù)，促使交易的完成，保障相對方的交易安全及交易效率。

所以，本案中，關(guān)于限購問題，早在簽訂合同之初便通過中介方進行了告知，并且雙方之間的交易時間都是按照原告具備購房條件后的時間點設(shè)置的，所以并不存在隱瞞的情形。被告有配合重新簽訂網(wǎng)簽的義務(wù)。被告拒不配合重新補簽網(wǎng)簽合同的行為構(gòu)成違約。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

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