釋義：

共有物分割是指將共有物從共有狀態(tài)通過分割的方式轉(zhuǎn)化為各共有人單獨(dú)所有。對共有物進(jìn)行分割時(shí)，有協(xié)議的依協(xié)議進(jìn)行，協(xié)議不成時(shí)，則要通過訴訟的方式解決。

 

案例：

原、被告于2010年6月確立戀愛關(guān)系，被告遂要求原告購買婚房作為兩人結(jié)婚的條件，原告將自有的唯一一套房屋賣掉為購買婚房作準(zhǔn)備。

2011年4月13日，原告與案外人陶某某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定原告以人民幣215萬元（以下幣種均為人民幣）向陶某某購買位于上海市某某路某某弄22號202室房屋（以下簡稱系爭房屋）。

2011年4月18日，原、被告共同與陶某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同對房款支付方式、過戶等進(jìn)行了約定。

原告分別于2011年4月13日、4月18日支付房款共計(jì)105萬元（包括定金4萬元），被告同意出資55萬元，兩方湊足首付款共計(jì)160萬元支付給陶某某，剩余房款55萬元由原告以個(gè)人名義向第三人上海某某銀行寶山支行貸款支付。

2011年6月24日，原、被告登記為系爭房屋共同權(quán)利人。

購房后，原告按期支付系爭房屋物業(yè)費(fèi)并按月歸還銀行貸款。

2012年5月，原、被告結(jié)束戀愛關(guān)系。

因雙方對系爭房屋產(chǎn)權(quán)分割無法達(dá)成合意，故原告訴至法院

被告答辯：

第一，系爭房屋登記為原、被告共同共有，應(yīng)當(dāng)按各占50%的比例進(jìn)行分割。

雙方在提議購買房屋時(shí)，就約定共同選房，共同出資。

2011年4月18日買賣雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議也表明原、被告是共同購買人。

在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，原、被告向工作人員表明各占50%比例，登記為共同共有。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對共同共有的分割沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)按等分原則處理。

第二，被告對系爭房屋的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原告。

原告稱沒有時(shí)間也沒有資金對系爭房屋進(jìn)行裝修，被告便辭去工作，全身心投入房屋設(shè)計(jì)、裝修和材料的購買中。

因被告留學(xué)歐洲，裝修風(fēng)格是自己喜歡的歐式風(fēng)格。

2011年7月8日，被告父母取款10萬元現(xiàn)金送往上海，給被告付裝修款。

2011年10月2日，房屋裝修完畢，被告父母帶著現(xiàn)金5萬元給被告用于安裝防盜窗、購買家用電器及床上用品。

2011年10月5日，被告取款2萬元現(xiàn)金給原告用于歸還拖欠的房貸和車貸。

裝修的所有花費(fèi)和家具、家電、物品共計(jì)約20萬元基本都是被告支付的。

由于原告不按時(shí)還貸，被告作為擔(dān)保人，曾多次收到銀行催告函，因擔(dān)心產(chǎn)生不良信用記錄，就替原告還貸共計(jì)1.667943萬元。

第三、原、被告生活用品多由被告購買，其中包括原告車子上的所有車墊美容用品和車貸部分還款，以及婚紗、簽證等費(fèi)用。

第四，因被告是上海戶口，系爭房屋的水、電、煤氣、固話寬帶都是以被告名義開立，以上支出均由被告支付。

系爭房屋目前由被告居住使用。

綜上所述，被告對系爭房屋房款以及其他費(fèi)用的出資合計(jì)104.646461萬元。

如果原告支付房款158萬元略多于被告，那么多出的部分也是對被告的贈(zèng)與，既然產(chǎn)權(quán)登記為共同共有，就視為雙方各自擁有50%的產(chǎn)權(quán)。

不同意原告的訴請。

法院裁判：

判決如下:

一、上海市某某路某某弄22號202室房屋所有權(quán)歸被告王某某所有；

二、被告王某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告高某某上述房屋的折價(jià)款人民幣1200000元；

三、被告王某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性歸還第三人上海某某銀行寶山支行上述房屋的剩余貸款（截止2013年5月20日為人民幣525048.14元），原告高某某應(yīng)予以配合，第三人上海某某銀行寶山支行應(yīng)于收到前述款項(xiàng)之日起十日內(nèi)與第三人上海市某某置業(yè)擔(dān)保有限公司共同注銷上述房屋的抵押權(quán)；

四、原告高某某應(yīng)于上述房屋的抵押權(quán)注銷之日起十日內(nèi)配合被告王某某辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，交易稅費(fèi)按照相關(guān)規(guī)定各自承擔(dān)；

五、原告高某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告王某某人民幣2235.56元。

裁判理由：

法院認(rèn)為，本案系爭房屋產(chǎn)權(quán)登記為原、被告二人共同共有且買賣合同買受人亦為原、被告二人，本院確認(rèn)系雙方真實(shí)意思表示，系爭房屋性質(zhì)為共同共有。

因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。

現(xiàn)原告主張分割系爭房屋，被告表示同意，本院予以準(zhǔn)許。

根據(jù)原、被告陳述及提供的證據(jù)分析，雙方對房款中的原告出資101萬元，被告出資55萬元，原告貸款55萬元的事實(shí)沒有異議，對定金4萬元、還貸、稅費(fèi)、裝修款等的陳述存在較大差異，而雙方均未提供充足的證據(jù)證明各自的陳述，本院對雙方的陳述均難以采納。

審理中，原告表示可以接受系爭房屋歸被告所有，由被告支付原告126萬元折價(jià)款，交易稅費(fèi)由被告承擔(dān)或者由被告支付原告134萬元折價(jià)款，交易稅費(fèi)各自承擔(dān)的分割方式。

而被告向本院表示同意支付原告房屋折價(jià)款120萬元，剩余貸款由被告一次性歸還，交易稅費(fèi)按照相關(guān)規(guī)定各自承擔(dān)。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在共同共有關(guān)系終止時(shí)，對共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況。

本案中，雖被告對系爭房屋房款部分的出資不如原告，但被告在稅費(fèi)、裝修、共同生活開支方面支付了大量費(fèi)用。

另系爭房屋按照被告的喜好進(jìn)行裝修，被告對此投入了巨大的精力，且一直居住在內(nèi)，而原告也同意接受房屋折價(jià)款的分割方案，本院認(rèn)為該分割方案符合本案實(shí)際情況，故本院據(jù)此作出相應(yīng)判決，在本案中予以判明。

關(guān)于房屋折價(jià)款的金額問題，結(jié)合被告出資、剩余貸款由被告歸還以及原、被告均認(rèn)可系爭房屋現(xiàn)值為252萬元等情況，被告提出支付原告房屋折價(jià)款120萬元、一次性歸還原告名下的剩余銀行貸款，交易稅費(fèi)按照國家規(guī)定各自承擔(dān)的方案，符合實(shí)際，本院予以采納。

另原告逾期未還的貸款應(yīng)同時(shí)支付給被告。

《民法典》關(guān)于共有的有關(guān)規(guī)定：

第八章 共有

第二百九十七條 不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上組織、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八條 按份共有人對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。

第二百九十九條 共同共有人對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

第三百條 共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

第三百零一條 處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

第三百零二條 共有人對共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照其約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。

第三百零三條 共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

第三百零四條 共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對實(shí)物予以分割;難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。

共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。

第三百零五條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

第三百零六條 按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。

兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例;協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)。

第三百零七條 因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但是法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外;在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。

第三百零八條 共有人對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。

第三百零九條 按份共有人對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。

第三百一十條 兩個(gè)以上組織、個(gè)人共同享有用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。