2020年12月31日，中國人民銀行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對銀行房地產貸款余額進行了不同程度的調整和個人住房貸款余額上限設置了鮮明的“兩條紅線”。 為了堅持“房住不炒”的政策，1月21日晚，上海市住房和城鄉建設委員會等八部門聯合發布了《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》來從多個方面為房地產市場降溫。1月25日，上海樓市調控組合“法拍房納入限購”也正式宣布。一波房產政策出臺后，樓市降溫明顯。隨著諸多政策的出臺，在給樓市降溫的過程中，也使得房屋買賣過程中糾紛頻繁出現。

案例：

2015年7月18日，原、被告簽訂《上海市房地產買賣合同》及《附屬設施、設備及室內裝飾轉讓協議》，約定原告購買被告所有的上海市楊浦區控江路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)，房屋總價為人民幣412萬元(以下所涉幣種均為人民幣)。合同簽訂后，原告按約付清了首期房款270萬元，2015年10月29日，銀行審核通過原告的貸款申請。根據合同約定，雙方具備了辦理產證過戶手續的條件，但被告卻以各種理由拒絕辦理。為保護原告權益，故請求法院判令：1、被告繼續履行合同，立即辦理過戶手續，將系爭房屋過戶給原告；2、被告將系爭房屋騰退并交付給原告。

被告夏某、李某辯稱，合同約定最遲不晚于2015年10月20日辦理房產轉讓過戶手續，在辦理轉讓過戶手續當日，若原告仍未通過銀行的貸款審核，則應當自行籌措第二期房款140萬元交付給被告，逾期超過二十日仍未付款的，被告方有權解除合同。合同簽訂后，原告未在合同約定的期限內向銀行辦理貸款申請手續，至2015年10月20日，原告也未能按約向被告支付第二期房款并到交易中心辦理過戶手續，原告逾期支付房款20日后，被告已經在2015年11月10日向原告送達了解約函，要求解除合同。被告售房是為了置換，原告違約已經造成被告巨大經濟損失，被告也已經另案起訴要求解除雙方合同、原告支付違約金。綜上，不同意原告訴訟請求。

法院認為，原、被告就系爭房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》以及《附屬設施、設備及室內裝飾轉讓協議》系雙方真實意思表示，故合法有效，雙方均應恪守、按約履行。被告現辯稱原告未能在2015年10月20日進交易中心辦理過戶手續、支付第二期房款，故構成違約、構成合同解除條件，所以不同意繼續履行合同。對此，本院認為，綜合雙方合同約定文義，合同第六條約定雙方于2015年10月20日共同進交易中心辦理過戶手續，如出售方不配合，則購買方可以向其主張違約責任。合同第11約定，訂立的補充條款或補充協議與正文條款不一致的，以補充條款為準。而雙方關于付款系在合同附件三中的付款協議中體現，故應以附件三約定為準。根據附件三，原告方第二期房價款以銀行貸款方式支付，且在所約定工作完成之后7個工作日內，雙方共同至交易中心辦理產權過戶及抵押登記手續，之后銀行放款以銀行規定或貸款合同約定為準，故2015年10月20日并非原告支付第二期房款的最后期限。根據查明的事實，原告方的貸款申請在2015年10月29日已審批通過，2015年10月30日注明有貸款事宜的《上海市房地產登記申請書》發放，中介公司通知雙方2015年11月4日即可進交易中心辦理過戶手續，此仍在貸款審核之后7個工作日范圍內，故原告方并未違約。雙方合同仍應繼續履行，原告訴訟請求，本院予以支持。

法院判決：

：一、被告夏某、李某繼續履行與原告葛某、孫某、葛某某就上海市楊浦區控江路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》以及《附屬設施、設備及室內裝飾轉讓協議》；

二、被告夏某、李某應于本判決生效之日起七日內與原告葛某、孫某、葛某某共同辦理上述房屋產權過戶至原告葛某、孫某、葛某某名下的手續；

三、原告葛某、孫某、葛某某應于取得上述房屋產權之日起三十日內支付被告夏某、李某房款人民幣1,400,000元；

四、被告夏某、李某應于收到原告葛某、孫某、葛某某支付房款人民幣1,400,000元之日起七日內遷出、騰清，并將上述房屋交付給原告葛某、孫某、葛某某；

五、原告葛某、孫某、葛某某應于被告夏某、李某遷出上述房屋之日支付被告夏某、李某房款人民幣20,000元。

律師分析：

從以上案例可以看出，如果是因為貸款政策收緊導致貸款審批的時間，超過了合同約定的過戶時間，一般來說，在辦理完畢貸款審批手續后，方可辦理過戶手續（合同另有約定的除外）。賣家如果以貸款審批慢，超出了合同約定的過戶時間為由拒絕履行合同的，很有可能構成違約。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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