開發(fā)商預售商品房，不僅要向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，而且應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。”

可見，預售合同備案并不是預售合同成立的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預售合同的成立。那么，預售合同登記備案是否作為合同生效的條件，對當事人有什么影響呢？

如果預售合同不將登記備案約定為合同成立的要件時，預售合同簽訂后，任一方不履行義務，另一方可以追究對方的違約責任。此時，對購房人來說，不僅可以選擇解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，也可以要求開發(fā)商賠償損失后繼續(xù)履行。顯然，這賦予了購房人更大自主權(quán)。

如果預售合同將登記備案約定為合同成立的要件，則合同簽訂后，任一方以合同沒有登記而主張合同無效，承擔合同無效的責任。根據(jù)法律規(guī)定，合同備案登記的效力，在于使預售合同能產(chǎn)生對抗善意第三人的效力。如果開發(fā)商在簽訂預售合同后，又擅自將房屋出售給他方時，購房人可用登記備案的預售合同對抗開發(fā)商的出售行為，可以依法請求法院裁定其行為無效。顯然，不經(jīng)辦理登記備案的預售合同存在更大的風險。

綜上，是否將預售合同備案約定為預售合同成立的必要條件，各有利弊，當事人根據(jù)自己的情況，可以選擇確定。

附：相關(guān)案例

廖某某與信陽某某置業(yè)有限公司買賣合同糾紛上訴案

 

河南省信陽市中級人民法院

民事判決書

(2017)豫15民終792號

 

上訴人（原審原告）：廖某某。

委托訴訟代理人：郝振勇，北京市英政律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：信陽某某置業(yè)有限公司。。

法定代表人：王某某，公司負責人。

委托訴訟代理人：李家剛，河南言理律師事務所律師。

上訴人廖某某因與被上訴人信陽某某置業(yè)有限公司（以下簡稱某某公司）買賣合同糾紛一案，不服信陽市平橋區(qū)人民法院（2016）豫1503民初4102號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，上訴人廖某某的委托訴訟代理人郝振勇、被上訴人某某公司的委托訴訟代理人李家剛到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

廖某某上訴請求：1、請求撤銷一審判決，改判支持上訴人在一審中的訴訟請求；2、由被上訴人承擔一、二審訴訟費用。事實和理由：1、上訴人與被上訴人在2011年4月23日達成購房意向，2012年6月4日簽訂《房屋認購合同》，被上訴人未告知上訴人不能辦理產(chǎn)權(quán)證書的事實，更不知道被上訴人未取得預售許可證，被上訴人的行為違反了法律的禁止性規(guī)定，雙方簽訂的合同應屬無效合同，一審將被上訴人不能辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書的原因歸結(jié)為不可抗力是錯誤的；2、根據(jù)相關(guān)法律及司法解釋，辦理產(chǎn)權(quán)證書的期限屆滿超過一年，出于出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

某某公司答辯稱：一審判決符合我國法律規(guī)定，符合國家的政策規(guī)定，應予維持。

一審法院認定事實：原被告雙方于2011年4月23日達成意向購房協(xié)議，即原告購買被告開發(fā)的府前名苑小區(qū)住宅一套。當天原告向被告某某公司交納了部分購房款49067元，雙方并在2012年6月4日，正式簽訂了《房屋認購合同》，該合同約定，原告自愿認購出賣人（指被告）開發(fā)的位于上天梯府前茗苑小區(qū)2棟樓2單元6層604號房屋，建筑面積85.8平米，單價1057.55元/平米，總房款90737元，出賣人應當在2012年6月4日前將本商品房交付買受人（指原告）使用。同時還約定，買受人首付款為49067元，預留10000元，待出賣人為買受人辦理了產(chǎn)權(quán)證時付清。在簽訂合同的當天原告又向被告支付剩余房款31670元，原告共計向被告交納購房款80737元。某某公司也向原告交付了住房鑰匙，并把該房屋交付給原告。同時，在領(lǐng)取鑰匙時，原告又向被告交納了水電等附屬設(shè)施費6400元。另查明，原被告雙方在購房合同中約定“買受人首付款為80737元，預留10000元待出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證時付清”，但雙方并未約定具體的辦理產(chǎn)權(quán)證書期限。自2012年6月4日雙方簽訂房屋認購合同至今，被告沒有為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。還查明，上天梯管理區(qū)是通過招商引資引進某某公司入駐上天梯進行房地產(chǎn)開發(fā)，上天梯管理區(qū)是依據(jù)中共信陽市委辦公室（會議紀要）信辦文（2008)40號文件，在2010年3月1日與某某公司簽訂了《上天梯管理區(qū)府前茗苑項目投資開發(fā)協(xié)議》，現(xiàn)某某公司按照該開發(fā)協(xié)議依次進行投資開發(fā)并銷售。某某公司在與購房者簽訂“認購協(xié)議書”時，某某公司都告知購房者，購房者也都知道，建房的手續(xù)及土地使用證等手續(xù)，由上天梯管理區(qū)會同某某公司都在協(xié)調(diào)辦理中，在規(guī)定的期間內(nèi)應該可以辦理完畢。上天梯管理區(qū)與某某公司簽訂的合作開發(fā)協(xié)議，該協(xié)議第四條約定：“甲方（指上天梯管理區(qū)）承諾從協(xié)議簽訂之日起240日內(nèi)完成該塊國有土地報批手續(xù)，并完成掛牌程序，使乙方(指某某公司）依法取得國有土地使用證”。由于市政府建設(shè)用地指標不夠，因此，上天梯管理區(qū)沒有按照開發(fā)協(xié)議的約定，使某某公司在規(guī)定的期限內(nèi)無法取得該宗土地的國有土地使用證，導致某某公司無法辦理商品房預售許可證。現(xiàn)某某公司的房屋已出售數(shù)百套，跟原告狀況一樣，都無法辦理房產(chǎn)證。現(xiàn)該宗土地的使用證正在協(xié)調(diào)辦理之中。

一審法院認為：原、被告雙方于2012年6月4日簽訂的《房屋認購合同》是雙方真實的意思表示，且沒有違背法律強制性規(guī)定、限制性規(guī)范，也不損害國家利益和社會公共利益，是合法有效的，雙方均應依約履行，應予維護。參照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》以及通常交易習慣，被告應該在房屋交付后一年內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。但被告某某公司至今沒有為原告辦理房產(chǎn)權(quán)屬證，是由于有客觀原因及不可抗力導致商品房預售許可證無法辦理，并不是因為某某公司的自身原因?qū)е略鏌o法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。同時，雙方也沒有約定以此可以解除雙方簽訂合同、或?qū)е略摵贤瑹o效。開發(fā)商協(xié)助購房者如期辦理房產(chǎn)證乃屬天經(jīng)地義，是不可推卸的責任，被告某某公司無論是什么原因，在房屋交付一年內(nèi)，未紿原告辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書，被告某某公司應承擔相應的違約責任，但其違約行為也不足以解除合同，故原告廖某某要求解除合同，返還初裝費6400元以及雙倍賠償損失161474元的訴訟請求，法院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回原告廖某某的訴訟請求。本案訴訟費3660元，由原告廖某某承擔。

二審期間，被上訴人提交信陽市上天梯管理區(qū)辦公室《關(guān)于成立協(xié)調(diào)解決弘居遺留問題領(lǐng)導小組的通知》和《主任辦公會議紀要》一份，證明未辦理產(chǎn)權(quán)證書的原因不在被上訴人，且當?shù)卣块T正在積極協(xié)調(diào)辦理產(chǎn)權(quán)證書。上訴人對該證據(jù)質(zhì)證稱，形式上不能作為證據(jù)使用，辦理產(chǎn)權(quán)證書應該縣級以上的部門，作出會議紀要的部門不清楚是什么部門，而且兩份文件是被上訴人與第三方的法律關(guān)系，與本案無關(guān)，對兩份文件的真實性也有異議。由于被上訴人提交的兩份文件是復印件，二審庭審后，經(jīng)過本院核實，該兩份文件為真實的。二審查明的其他事實與一審判決認定的事實一致。

本院認為，2012年6月4日，上訴人與被上訴人某某公司簽訂《房屋認購合同》以后，上訴人按照合同約定，扣除1萬元后，將剩余房款支付完畢，被上訴人某某公司也將房屋交付給上訴人，雙方簽訂合同已經(jīng)實際履行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條之規(guī)定，當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效，不予支持。故上訴人在雙方合同已經(jīng)實際履行的情況下，以房屋未辦理相關(guān)登記備案為由，請求確認雙方合同無效的請求，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3660元，由上訴人廖某某負擔。

本判決為終審判決。

 

審　判　長　　徐　宏

代理審判員　　朱永超

代理審判員　　付　巍

二〇一七年四月二十五日

書　記　員　　彭仲秋

本文作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

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