《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第七條第一款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。”該條司法解釋賦予了被拆遷人對安置房享有優(yōu)先取得權(quán)。

被拆遷人根據(jù)拆遷補償安置協(xié)議對補償安置房屋所享有的權(quán)利是一種債權(quán)，從法律理論上講，債權(quán)實行平等原則，不具有排他性，沒有優(yōu)先效力，也不因成立先后而效力不同。但為了維護社會公共利益，世界各國通過法律賦予某些債權(quán)優(yōu)先效力。如日本、法國的民法典均有此規(guī)定。我國相關(guān)法律也賦予了員工工資、勞動報酬、保險費用、建設(shè)工程價款等債權(quán)的優(yōu)先效力，以保障弱勢群體的利益。《解釋》第七條第一款也對被拆遷人對安置房享有優(yōu)先取得權(quán)做出了規(guī)定。

債權(quán)人對特種債權(quán)享有優(yōu)先權(quán)，實質(zhì)上是債權(quán)物權(quán)化，是賦予了該特種債權(quán)物權(quán)的優(yōu)先效力。其特征是：

一、特種債權(quán)打破了債權(quán)平等原則，具有優(yōu)先于一般債權(quán)的權(quán)利，是一種法定的債權(quán)優(yōu)先權(quán)，不是物權(quán)優(yōu)先權(quán)；

二、特種債權(quán)是一種不需要登記公示的優(yōu)先權(quán)，是由法律直接規(guī)定的，無需公示，即有對抗第三人的效力。

根據(jù)特種債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先效力，被拆遷人的債權(quán)具有排他性。拆遷人向第三人出售補償安置房屋的行為是侵權(quán)行為，即使第三人辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，也不能對抗被拆遷人的物上請求權(quán)，被拆遷人可以請求撤銷登記，優(yōu)先取得拆遷補償安置房屋。

由于特種債權(quán)優(yōu)先性具有特殊性，法律在賦予其優(yōu)先效力時均予以嚴(yán)格限定。根據(jù)《解釋》第七條第一款的規(guī)定，被拆遷人享有優(yōu)先取得權(quán)，拆遷補償安置協(xié)議須明確約定采取房屋所有權(quán)調(diào)換形式，并且對補償安置房屋的位置、用途作出具體明確約定。否則，不能作為特種債權(quán)，只能認(rèn)定為普通債權(quán)。

附：相關(guān)案例

延邊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與李某某

房屋拆遷安置補償合同糾紛上訴案

延邊朝鮮族自治州中級人民法院

民事判決書

(2017)吉24民終204號

上訴人（原審被告）：延邊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：徐某某，該公司總經(jīng)理。

被上訴人（原審原告）：李某某，個體工商戶。

委托訴訟代理人：樸某某，個體工商戶，系李某某之妻。

上訴人延邊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“某某公司”）因與被上訴人李某某之間房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服吉林省延吉市人民法院作出的（2016）吉2401民初6908號民事判決，于2017年2月7日向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

某某公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審。主要理由：一審判決事實不清，適用法律錯誤。1.原、被告之間簽訂的安置補償合同安置的是住宅，但一審判決安置的房屋是商業(yè)用房。2.一審認(rèn)定事實不清，失去公平。

李某某辯稱：一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴人的上訴請求。

李某某向一審法院起訴請求：1、確認(rèn)“產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書”有效，并繼續(xù)履行該協(xié)議書；2、支付安置費2014年1月到2015年6月共18個月，每月400元（兩個房），合計14400元；2015年7月至2016年10月31日止共16個月，每月1600元，合計25600元，總計40000元；采暖費2014年11月到2016年4月止共計3600元（2014年11月至2015年4月六個月，每月200元，合計1200元，2015年11月至2016年4月共六個月，每月400元，合計2400元）；3、交付D樓3單元1層01號，即現(xiàn)在的B樓6單元1層01號（從西向東數(shù)一層第二間房）；4、辦理房照、土地證；5、被告方承擔(dān)案件訴訟費。事實與理由：2013年7月15日，原告與被告簽訂了“產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書”并于當(dāng)日，交付了房屋面積差價款的70%，人民幣83903元，按合同約定，在2013年8月31日前，騰空交付了在棚戶區(qū)改造標(biāo)段某F4某內(nèi)原告的兩個私有房產(chǎn)及附屬物。當(dāng)時簽訂合同時該幢回遷樓，已建到七、八層，是宏豐工作人員與我一同到現(xiàn)場認(rèn)定的房子，即現(xiàn)在緊鄰新河南醫(yī)院從西向東數(shù)一層第二間（合同上稱D樓3單元1層01號，現(xiàn)在該單元上標(biāo)的是6單元，規(guī)劃局許可證上稱為B樓），簽訂合同時，一樓就是門市房性質(zhì)，現(xiàn)今，被告卻要漲價，不交房，也未付2014年至今的安置費，2014年11月至今的采暖費，因協(xié)商無果，故訴請法院判決。

一審法院經(jīng)審理查明：2013年7月15日，原告與被告簽訂了“產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書”，合同約定：被告將原告所有的位于延吉市鐵南的房屋，產(chǎn)籍號為24448號，面積28.90平方米和產(chǎn)籍號為21067號，面積31.30平方米的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換至被告所開發(fā)的XF標(biāo)段D樓3單元1層01號，面積114.27平方米的房屋，超面積部分由原告按照每平方米4500元的價格予以補償即119862元（44.07平方米X4500元），原告簽訂合同當(dāng)日先交超面積部分的70%即83903元，被告于2014年9月30日將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付給原告。原告按合同約定當(dāng)日交付了房屋面積差價款的70%即83903元。

另查明，本案爭議區(qū)域房屋于2012年6月29日被延吉市政府作出延市棚改辦【2012】24號文件確定為棚改區(qū)（危舊房）改造項目。該回遷房屋已建設(shè)并交付使用。

一審法院認(rèn)為：原告與被告簽訂的《回遷安置房屋協(xié)議書》，因其違反國務(wù)院于2011年1月19日公布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條的規(guī)定，擾亂了征收秩序，但該協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實意思表示，協(xié)議內(nèi)容并未明顯超出條例規(guī)定的補償條款及延吉市關(guān)于征收規(guī)范性文件所規(guī)定的補償內(nèi)容，故應(yīng)按照此協(xié)議對原告履行交付房屋等合同條款的義務(wù)。原告已按照該協(xié)議履行了交付房屋和超面積房款義務(wù)，但被告至今未交付使用回遷安置房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告應(yīng)依照協(xié)議規(guī)定和延吉市人民政府關(guān)于征收相關(guān)文件支付給原告臨時安置補助費和越冬采暖補助費，合計43600元（支付安置費2014年1月到2015年6月止，每月400元（兩套房）合計14400元；2015年7月至2016年10月31日止，每月1600元，合計25600元，總合計40000元；采暖費2014年11月到2016年4月止，2014年11月至2015年4月，每月200元，合計1200元，2015年11月至2016年4月止，每月400元，合計2400元，總合計3600元）。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決：一、被告延邊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效后，立即將回遷安置房屋D樓3單元1層01號交付給原告李某某（如合同回遷安置房屋位置和現(xiàn)有房屋位置不一致時，按照現(xiàn)有房屋位置給予回遷）；二、被告延邊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效后，立即支付給原告李某某臨時安置補助費和越冬采暖補助費，共計43600元；三、駁回原告李某某的其他訴訟請求。如被告未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案訴訟費3433元，減半收取即1716.50元，由被告承擔(dān)。

二審中，當(dāng)事人未提交新的證據(jù)。                                             

二審對一審法院認(rèn)定的事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：李某某與某某公司簽訂的《回遷安置房屋協(xié)議書》，因違反了《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，屬于無效合同。但該協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，李某某已按照協(xié)議書的約定交付房屋和支付了超面積款，而作為建設(shè)單位某某公司亦應(yīng)按協(xié)議書的內(nèi)容履行交付回遷安置房的義務(wù)。雙方在協(xié)議書中明確約定了回遷安置房的具體座落和位置，李某某要求按照協(xié)議約定履行交付房屋應(yīng)予以支持。一審按照協(xié)議約定判決某某公司支付臨時安置補助費和越冬采暖補助費亦無不當(dāng)，應(yīng)予以維持。

綜上，某某公司的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3433元，由延邊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　　劉曉娟

審判員　　林　美

審判員　　樸美蘭

二〇一七年五月三日

書記員　　樸晟慧

本文作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

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