案情：最近，一個(gè)買(mǎi)房者非常懊惱的找本律師咨詢(xún)，其在某地買(mǎi)了一套房子，在購(gòu)房之處，銷(xiāo)售人員帶領(lǐng)其看沙盤(pán)，他經(jīng)過(guò)比較，看中了一套房子，并特意詢(xún)問(wèn)該房前方是否有其他設(shè)施，銷(xiāo)售人員回答他，是綠化帶。其決定買(mǎi)下該套房子。但拿房后，他傻眼了，房屋前方是通向地下室的臺(tái)階，正對(duì)著其房屋的門(mén)，他認(rèn)為風(fēng)水不好，而且妨礙了其生活的隱私，他問(wèn)應(yīng)該如何維權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

從該條規(guī)定來(lái)看，銷(xiāo)售廣告和宣傳資料要成為商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容的組成部分，需要具備以下條件：一、廣告和宣傳的內(nèi)容屬于商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋和相關(guān)設(shè)施；二、該廣告和宣傳具體明確；三、該廣告和宣傳對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。

對(duì)照以上三條，我們不難判斷開(kāi)發(fā)商的沙盤(pán)或宣傳、承諾的性質(zhì)。但對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的因素還是出賣(mài)人和買(mǎi)房人雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。出賣(mài)人出于對(duì)自己權(quán)利的保護(hù)，一般會(huì)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立補(bǔ)充協(xié)議，并在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)其在銷(xiāo)售過(guò)程中所作的廣告、宣傳的效力做出約定，一般會(huì)約定其宣傳和廣告只是作為買(mǎi)房人的參考，是要約邀請(qǐng)，不是要約，最終的房屋及設(shè)施情況以相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃和施工圖紙為準(zhǔn)。

所以，買(mǎi)房人要想保護(hù)好自己的權(quán)利，不光要保存房屋開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售者的廣告、宣傳資料，最關(guān)鍵的還是要簽訂好商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

馬良君律師建議，買(mǎi)房人購(gòu)房時(shí)，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同一定要高度重視，不要認(rèn)為都是格式條款，買(mǎi)房人沒(méi)法修改，就掉以輕心。應(yīng)聘請(qǐng)律師作為自己買(mǎi)房的顧問(wèn)，這樣，才能最大限度的避免以后的糾紛，充分保護(hù)自己的權(quán)利。

本文作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

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