原《物權法》規定：第一百九十一條 抵押期間轉讓抵押財產

抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

《民法典》新規：第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

律師解讀：

在房屋買賣司法實踐中，經常會碰到一些產權人將專款用于注銷抵押權的款項挪作他用，買受人在支付了房款后，抵押權卻未注銷，導致購買的房屋無法過戶。這種情況出現后，一般都會到法院訴訟繼續履行合同，并由法院強制過戶。在《民法典》正式生效之前，法院的處理是按照《物權法》的規定，如果受讓人愿意代為清償債務消滅抵押權的，需支付相應的款項，以注銷抵押權，實際支付的款項高于購房款的部分，由受讓人再行提起訴訟，要求出售人支付。受讓人不愿意代出售人清償債務消滅抵押權，抵押權人也不同意轉讓抵押物的，法院會判決合同因無法繼續履行而解除。

《民法典》生效后，《物權法》便失效，此后法院會根據《民法典》的規定，抵押人可以轉讓抵押財產（另有約定除外），抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人僅須要及時通知抵押權人即可。

《民法典》的對《物權法》規定的更改，順應了時代的發展，進一步促進了交易融通，避免了有抵押未注銷就不能過戶的尷尬局面。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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