釋義：

預約合同的本質是契約。預約合同最早存在于買賣、使用借貸、消費借貸等個別契約之中，后被有些國家擴及于所有契約。不同國家對預約合同的立法模式不同。預約合同的成立與效力原則上適用一般合同的規定;違反預約合同侵害了一方當事人的信賴利益，應承擔違約責任。我國《合同法》中沒有預約合同的相關條款，在新頒布的《民法典》中，將預約合同寫入法典。

《民法典》第四百九十五條：“當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任?！?/span>

典型案例：

2015年12月20日,司立芳丈夫陳磊與安徽滬鐵公司簽訂案涉房屋認購協議,并支付30萬元作為認購高鐵都市花園15棟2704室房屋的款項。2016年11月15日，陳磊因病去世，雙方后續沒有簽訂《商品房買賣合同》，30萬元認購款亦未退還。2017年11月16日，安徽省合肥市包河區人民法院（以下簡稱包河區法院）作出（2017）皖0111民初3521號民事判決書（以下簡稱生效民事判決書），對陳磊相關遺產作出分割，陳磊生前與安徽滬鐵公司簽訂案涉房屋認購協議涉及到30萬元預付款的相關權益，由司立芳、陳磊兒子陳睿杰享有75%份額，由陳磊父母陳朝吉、張道蘭享有25%份額。該判決書生效后，司立芳、陳睿杰再次明確表示不會購買房屋，請求安徽滬鐵公司退還75%的購房預付款225,000元，但安徽滬鐵公司以不便分割為由，不予退還，遂成糾紛。

陳朝吉、張道蘭向本院提出訴訟請求：判令安徽滬鐵公司于2019年6月30日前向原告陳朝吉、張道蘭交付高鐵都市花園（暫定名）15號樓2704室的房屋，并協助將上述房屋過戶登記于陳朝吉、張道蘭名下。事實和理由：陳朝吉、張道蘭系陳磊父母，陳磊生前系上海鐵路局合肥機務段職工，于2012年12月14日遷入合肥市居住。陳磊于2015年12月20日購買安徽滬鐵公司向鐵路職工銷售的高鐵都市花園15棟2704室房屋，并支付首筆購房款30萬元。因陳磊于2016年11月15日病故，故其生前簽訂的案涉房屋認購協議項下的房屋權益，具有物權和履行標的為房屋的債權性質，依法應當由司立芳、陳睿杰、陳朝吉、張道蘭共同繼承。現司立芳、陳睿杰提出訴訟主張退還案涉房屋認購協議項下首筆預付款30萬元中的75%即225,000元債權，系以訴訟方式放棄案涉房屋認購協議的剩余債權請求權，上述權利陳朝吉、張道蘭作為繼承人有權向安徽滬鐵公司主張。

法院判決：

案涉房屋認購協議系商品房預約合同，但因該合同目的事實上無法實現，故案涉房屋認購協議應予以解除。安徽滬鐵公司應當按照案涉房屋認購協議的約定無息退還司立芳、陳睿杰、陳朝吉、張道蘭房屋認購款30萬元，其中退還司立芳、陳睿杰75%份額即225,000元，退還陳朝吉、張道蘭25%份額即75,000元。司立芳、陳睿杰主張解除案涉房屋認購協議有事實和法律依據，本院予以支持。陳朝吉、張道蘭主張安徽滬鐵公司于2019年6月30日前交付案涉房屋，并協助將案涉房屋過戶登記于陳朝吉、張道蘭名下，無事實和法律依據，本院不予支持。

上海市高級人民法院最終意見：

涉案認購協議明確約定，在拿到商品房預售許可證后，房屋買賣雙方需在一定期限內簽訂《商品房買賣合同》，商品房買賣合同的主要條款經雙方協商一致仍可變更，以及協議如有爭議的雙方協商解決等內容，完全符合商品房預約合同的內容。該認購協議書無論從名稱上還是形式上，均不同于房管部門統一印發的《商品房買賣合同》，陳朝吉、張道蘭僅憑協議第三條內容，即“乙方在簽訂本認購書之前，已經充分了解甲方的商品房買賣合同以及相關條文的內容，并無異議，本認購書所涉及的物業情況和買賣條件(包括但不限于房屋面積誤差處理、房屋交付、付款方式等)已經甲方充分告知，乙方對此明確表示理解和認同”，無法得出該認購協議已涵蓋了商品房買賣合同的主要內容。滬鐵公司也僅憑認購協議收到涉案房屋預付款30萬元。故一、二審法院認定該認購協議不符合轉化為商品房買賣合同的條件，并無不當。陳磊在簽訂認購協議后、簽訂正式商品房買賣合同前死亡，四位繼承人之間對于認購協議是否繼續履行直至二審仍未達成一致，而陳朝吉、張道蘭也未提供相關證明材料證明其符合合肥市購房條件，故一、二審法院認定涉案房屋認購協議無法繼續履行，亦無不當。陳朝吉、張道蘭對其提出的其他再審申請理由亦不能提供相應證據，并不足以提起再審。綜上，陳朝吉、張道蘭提出的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項和第九項規定的情形。

律師分析：

本案中，買賣雙方簽訂的《認購協議》，是典型的預約合同。民法典出臺后，名正言順的給與了其法律性質上的定性。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任，而無法要求違約方繼續履行訂立合同的義務。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

聲明：

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