為全面提升法官的司法能力和案件的裁判品質(zhì)，進(jìn)一步促進(jìn)類案價(jià)值取向和適法統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)司法公正，上海市第一中級(jí)人民法院探索類案裁判方法總結(jié)工作機(jī)制，通過對(duì)各類案件中普遍性、趨勢(shì)性的問題進(jìn)行總結(jié)，將法官的優(yōu)秀審判經(jīng)驗(yàn)和裁判方法進(jìn)行提煉，形成類案裁判的標(biāo)準(zhǔn)和方法。

本期刊發(fā)《無效房屋租賃合同案件的審理思路和裁判要點(diǎn)》。

無效房屋租賃合同案件的

審理思路和裁判要點(diǎn)

房屋租賃合同糾紛案件是當(dāng)前房地產(chǎn)類案件中占比最大的案件類型。該類案件的合同效力認(rèn)定及后果處理是審判實(shí)踐中面臨的首要問題和難點(diǎn)。此前，對(duì)于房屋租賃合同效力認(rèn)定的裁判思路已在第7期審委會(huì)類案總結(jié)《房屋租賃合同效力認(rèn)定的審理思路和裁判要點(diǎn)》中作了系統(tǒng)介紹。關(guān)于房屋租賃合同被認(rèn)定無效后應(yīng)如何處理亦是案件審理裁判的關(guān)鍵，故有必要對(duì)該類案件的審理思路和裁判要點(diǎn)予以梳理、歸納和總結(jié)。

一、典型案例

案例一：涉及雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)認(rèn)定

因承租人趙某拖欠房租，出租人劉某訴至法院要求解除合同。后趙某以劉某隱瞞房屋系違法建筑為由，反訴要求確認(rèn)合同無效，并主張劉某應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)全部過錯(cuò)責(zé)任。劉某辯稱趙某在簽約時(shí)未對(duì)房屋性質(zhì)進(jìn)行審查，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)過錯(cuò)責(zé)任。

案例二：涉及擴(kuò)建損失的責(zé)任分擔(dān)

A公司承租B公司廠房，雙方約定A公司可在租賃范圍內(nèi)建造房屋。該房屋所有權(quán)歸B公司所有，A公司僅有使用權(quán)。后A公司所建房屋因?qū)龠`法建筑被拆除，A公司遂訴至法院要求B公司賠償擴(kuò)建損失。

案例三：涉及房屋占有使用費(fèi)的認(rèn)定

C公司承租D公司房屋，租賃用途為經(jīng)營餐廳。雙方合同約定D公司負(fù)有配合C公司辦理相關(guān)登記手續(xù)的義務(wù)。后C公司以D公司未提供相應(yīng)辦證所需材料導(dǎo)致其無法經(jīng)營為由要求解除合同。同時(shí)，因房屋系違法建筑導(dǎo)致租賃合同無效，C公司主張僅需按照合同租金標(biāo)準(zhǔn)的40%向D公司支付房屋占有使用費(fèi)。

二、無效房屋租賃合同案件的審理難點(diǎn)

（一）合同無效后果處理事項(xiàng)繁雜

房屋租賃合同被認(rèn)定無效后，法院在處理合同無效后果時(shí)會(huì)涉及房屋返還、房屋占有使用費(fèi)、公共事業(yè)費(fèi)用、保證金、押金、裝飾裝修損失、設(shè)備損失、改擴(kuò)建損失、搬遷補(bǔ)償款等諸多事項(xiàng)，且往往本訴與反訴交織，如遺漏個(gè)別后果處理可能造成雙方利益分配的失衡，故審理時(shí)存在一定難度。

（二）導(dǎo)致合同無效的當(dāng)事人過錯(cuò)認(rèn)定難

在無效房屋租賃合同案件中，導(dǎo)致合同無效的情形通常較為復(fù)雜。法院在對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行審查時(shí)，尤其對(duì)于租賃房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)和違法性質(zhì)等相關(guān)事實(shí)，往往因租賃房屋建筑年代久遠(yuǎn)，相關(guān)法律法規(guī)、政策文件已發(fā)生變化，或房屋歷經(jīng)多次改擴(kuò)建等諸多原因，對(duì)當(dāng)事人的過錯(cuò)認(rèn)定存在困難。

（三）無效后果損失認(rèn)定難

實(shí)踐中，租賃房屋系違法建筑是導(dǎo)致租賃合同無效的主要情形。承租人要求出租人賠償裝飾裝修或改擴(kuò)建損失，尤其在租賃房屋因違法性質(zhì)被拆除或部分拆除、裝修現(xiàn)狀不復(fù)存在的情況下，如何準(zhǔn)確認(rèn)定因合同無效產(chǎn)生的裝修等損失是該類案件的審理難點(diǎn)。

（四）房屋占有使用費(fèi)確定難

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)予支持。然而，實(shí)踐中個(gè)案情況不盡相同，如在租賃市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)、標(biāo)的物違法、房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量瑕疵、當(dāng)事人未實(shí)際使用房屋等情況下，法院是否參照、如何參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋占有使用費(fèi)進(jìn)行確定存在難度。

三、無效房屋租賃合同案件的審理思路和裁判要點(diǎn)

處理房屋租賃合同無效后果時(shí)，法院要根據(jù)誠實(shí)信用原則，充分考慮當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、房屋使用狀況、合同主體義務(wù)、合同履行情況等因素，在當(dāng)事人之間合理分配責(zé)任，避免一方因合同無效而獲益，實(shí)現(xiàn)各方當(dāng)事人之間利益的救濟(jì)與平衡。

（一）導(dǎo)致合同無效的主體過錯(cuò)責(zé)任認(rèn)定

在該類案件中，法院需首先確認(rèn)導(dǎo)致房屋租賃合同無效的主體過錯(cuò)責(zé)任。實(shí)踐中導(dǎo)致合同無效主要存在兩種情形：一是租賃房屋系違法建筑；二是非法轉(zhuǎn)租。

1、租賃房屋系違法建筑情形下的主體過錯(cuò)責(zé)任認(rèn)定

隨著環(huán)境綜合整治行動(dòng)的開展，因房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)，無合法建設(shè)手續(xù)而認(rèn)定合同無效的案件占無效房屋租賃合同案件的絕大多數(shù)。此種情況下，法院應(yīng)考慮租賃房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、當(dāng)事人對(duì)房屋的認(rèn)知情況、承租人是否盡到注意義務(wù)、出租人是否存在承諾保證、隱瞞或欺詐等情形，對(duì)雙方過錯(cuò)責(zé)任進(jìn)行綜合認(rèn)定。

第一，提供適租房屋是房屋租賃合同項(xiàng)下出租人的主要義務(wù)。通常情況下，出租人作為租賃房屋的管理人或?qū)嶋H控制人，對(duì)租賃房屋的實(shí)際狀況相較承租人而言應(yīng)更為清楚。在租賃合同因房屋的違法性而無效時(shí)，承租人雖然對(duì)租賃房屋的狀況亦具有審慎的注意義務(wù)，但疏于注意的過錯(cuò)程度較輕，應(yīng)對(duì)合同無效造成的損失承擔(dān)次要責(zé)任，具體責(zé)任比例由法院視案情酌定。

第二，如有證據(jù)證明承租人明知合同無效情形仍然承租房屋的，法院一般應(yīng)認(rèn)定其與出租人存在同樣過錯(cuò)，雙方對(duì)合同無效造成的損失承擔(dān)同等責(zé)任。

第三，如承租人在房屋租賃合同訂立過程中已盡到相應(yīng)注意義務(wù)，而出租人提供虛假材料致使承租人有理由相信租賃房屋合法的，對(duì)于合同無效造成的損失承租人原則上無需承擔(dān)責(zé)任。

如案例一中，趙某疏于對(duì)房屋屬性及相應(yīng)權(quán)證進(jìn)行核查，僅基于出租人的口頭保證便簽訂房屋租賃合同，未盡到相應(yīng)的注意義務(wù)，故法院判決趙某對(duì)合同無效承擔(dān)30%的責(zé)任；劉某明知未經(jīng)審批的自建房屋屬于違法建筑，故應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)70%的責(zé)任。

2、非法轉(zhuǎn)租情形下的主體過錯(cuò)責(zé)任認(rèn)定

承租人未經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租的行為未被法院認(rèn)定為有效的，承租人在明知的情況下仍與次承租人簽訂合同，承租人一般應(yīng)承擔(dān)主要的過錯(cuò)責(zé)任，次承租人在簽約前未盡到審慎的注意義務(wù)則應(yīng)承擔(dān)次要的過錯(cuò)責(zé)任。次承租人的審慎義務(wù)通常表現(xiàn)為要求出租人出示前手合同或出租人同意轉(zhuǎn)租的證明等。

3、合同事先約定無效后果的主體過錯(cuò)責(zé)任認(rèn)定

實(shí)踐中，租賃合同中往往對(duì)合同無效責(zé)任分擔(dān)直接作出約定，此種約定應(yīng)屬無效。原因在于，該約定不屬于《民法典》（草案）第507條規(guī)定的“合同爭(zhēng)議解決條款”，也不屬于《民法典》（草案）第567條規(guī)定的“結(jié)算和清算條款”。若法院確認(rèn)當(dāng)事人事前對(duì)合同無效后果的約定效力，則會(huì)與基于法律否定性評(píng)價(jià)的合同無效后果產(chǎn)生邏輯沖突。
當(dāng)然，租賃合同被仲裁機(jī)構(gòu)、法院認(rèn)定為無效后，當(dāng)事人再就合同無效后果的處理達(dá)成一致的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。需要注意的是，當(dāng)事人在租賃合同中關(guān)于合同無效責(zé)任分擔(dān)的具體約定，在一定程度上可作為識(shí)別當(dāng)事人風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見和主觀過錯(cuò)程度的判斷依據(jù)。

（二）合同無效后損失賠償?shù)恼J(rèn)定

在對(duì)導(dǎo)致合同無效的主體過錯(cuò)責(zé)任作出認(rèn)定后，法院應(yīng)進(jìn)一步審查損失賠償?shù)木唧w范圍、標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額。此時(shí)，既要根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度合理確定責(zé)任，又要避免當(dāng)事人重復(fù)獲利的情形。在無效房屋租賃合同案件中，損失賠償?shù)恼J(rèn)定主要涉及房屋裝飾裝修損失及擴(kuò)建損失的認(rèn)定。

1、合同無效后損失賠償?shù)姆秶J(rèn)定

與合同解除情形下合同主體因違約所承擔(dān)的損失賠償責(zé)任不同，合同無效后當(dāng)事人所承擔(dān)的締約過失責(zé)任是對(duì)另一方當(dāng)事人信賴?yán)鎿p失的賠償。目的在于補(bǔ)償一方當(dāng)事人因合同無效而實(shí)際遭受的損失，從而使其利益恢復(fù)到合同簽訂之前的狀態(tài)。信賴?yán)娌话ā⒁嗖粦?yīng)超過合同履行利益，即合同履行后可以獲得的利益。據(jù)此，租賃合同無效的損失賠償范圍通常僅包括裝飾裝修費(fèi)用、改擴(kuò)建費(fèi)用等直接損失，而不包括承租人的經(jīng)營損失、員工遣散費(fèi)等間接損失。

2、裝飾裝修損失的認(rèn)定

（1）裝飾裝修損失的審查規(guī)則

房屋租賃合同無效時(shí)，法院對(duì)房屋裝飾裝修損失的審查規(guī)則如下：

第一，在承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的情況下，產(chǎn)生的損失由承租人自行承擔(dān)，出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，應(yīng)予支持。然而，實(shí)踐中承租人的裝潢設(shè)施往往不易拆離，強(qiáng)行拆除費(fèi)用過高或?qū)е路课輫?yán)重?fù)p害，法院應(yīng)引導(dǎo)當(dāng)事人充分利用裝潢設(shè)施，并對(duì)添附一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

第二，在承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的情況下，對(duì)于出租人同意利用的裝飾裝修物，可折價(jià)歸出租人所有；對(duì)于出租人不同意利用的裝飾裝修物，則應(yīng)區(qū)分情況處理：尚未形成附合的，可由承租人拆除，但應(yīng)將房屋恢復(fù)原狀；已經(jīng)形成附合的，則由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)現(xiàn)值損失。

第三，房屋租賃合同租期屆滿但被認(rèn)定為無效合同的，因承租人在裝修投入時(shí)對(duì)租賃期限及期滿后不續(xù)約的風(fēng)險(xiǎn)有預(yù)估，且承租人在租賃期間已享有全部裝飾裝修的利益，其租賃目的業(yè)已實(shí)現(xiàn)，故其裝修投入不應(yīng)再列入合同無效的損失范圍。對(duì)于承租人以租賃合同無效而主張裝飾裝修損失的，法院一般不予支持。

（2）裝飾裝修損失的處理要點(diǎn)

第一，關(guān)于向承租人的相關(guān)釋明。房屋租賃合同被認(rèn)定無效后，法院應(yīng)向承租人釋明是否就裝飾裝修損失要求賠償，承租人堅(jiān)持不主張或只提出抗辯的，就裝飾裝修損失法院不予處理，可告知承租人另行起訴。法院判決承租人騰退房屋的，應(yīng)告知其可就裝飾裝修物采取必要的證據(jù)保全措施以及相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

第二，關(guān)于出租人同意裝飾裝修的認(rèn)定。出租人未明示同意裝飾裝修的，法院應(yīng)結(jié)合房屋類型、合同約定的租賃用途及合同實(shí)際履行情況來認(rèn)定出租人對(duì)承租人裝飾裝修的意見。出租人根據(jù)房屋租賃合同關(guān)于租賃用途的約定可以預(yù)見承租人裝修行為的，或出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，但在合理期限內(nèi)未提出異議，又或在合理期限內(nèi)提出異議后繼續(xù)履行合同的，法院一般可認(rèn)定出租人對(duì)承租人的裝飾裝修不持異議。

第三，關(guān)于出租人同意利用裝飾裝修物的認(rèn)定。在房屋未被拆除或尚未確認(rèn)拆除的情形下，關(guān)于出租人是否同意利用裝飾裝修物，法院應(yīng)根據(jù)個(gè)案中裝飾裝修實(shí)際使用狀況、生活日常經(jīng)驗(yàn)以及裝飾裝修的實(shí)際利用價(jià)值綜合予以認(rèn)定。出租人在訴訟中就是否同意利用裝飾裝修的意見前后不一的，除出租人已作出合理解釋，或有充分證據(jù)證明裝飾裝修無法利用，如已拆除或即將拆除的情形之外，法院一般不宜輕易認(rèn)定出租人不同意利用裝飾裝修物。

（3）裝飾裝修損失的計(jì)算方法

與合同解除情形下裝飾裝修損失的計(jì)算以殘值損失為準(zhǔn)不同，合同無效后的裝飾裝修損失計(jì)算只應(yīng)考慮在合同被確認(rèn)無效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，即以現(xiàn)值損失為準(zhǔn)。

一般情況下，現(xiàn)值損失的認(rèn)定可采用“現(xiàn)存價(jià)值評(píng)估法”予以確定，即對(duì)糾紛發(fā)生時(shí)現(xiàn)存裝飾裝修物進(jìn)行工程造價(jià)鑒定。具體數(shù)額可根據(jù)個(gè)案中裝飾裝修物的性質(zhì)、使用壽命、損耗程度、實(shí)際剩余利用價(jià)值及市場(chǎng)行情等因素予以綜合認(rèn)定，避免一方額外獲益。在裝飾裝修物價(jià)值較小且雙方對(duì)數(shù)額爭(zhēng)議不大時(shí)，應(yīng)盡量促成當(dāng)事人就裝飾裝修物價(jià)值達(dá)成一致意見，以減少當(dāng)事人的訴訟成本。

需要注意的是，在租賃房屋已被拆除或部分拆除的情形下，如有其它證據(jù)反映裝飾裝修現(xiàn)狀的，如相關(guān)裝修合同、支付憑證、拆除前現(xiàn)場(chǎng)照片等，法院可委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)值損失予以評(píng)估。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)材料無法進(jìn)行鑒定的，應(yīng)區(qū)分個(gè)案不同情況對(duì)承租人裝飾裝修損失予以認(rèn)定。如因不可歸責(zé)于承租人的原因?qū)е缕渑e證困難的，法院可適用舉證緩和規(guī)則，以保護(hù)承租人的合法權(quán)益。

3、擴(kuò)建損失的認(rèn)定

（1）擴(kuò)建損失的審查規(guī)則

合同無效時(shí)，在承租人未經(jīng)出租人同意擴(kuò)建的情況下，產(chǎn)生的損失由承租人自行承擔(dān)。在承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建的情況下，雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有達(dá)成一致但辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，由雙方按照過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)。

需要注意的是，法院對(duì)雙方的過錯(cuò)責(zé)任及損失的認(rèn)定，可根據(jù)合同的相關(guān)約定、租賃標(biāo)的物本身的合法性、雙方的報(bào)建義務(wù)、配合行為、擴(kuò)建受益情況、擴(kuò)建規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)控制、造價(jià)費(fèi)用現(xiàn)值等因素，結(jié)合當(dāng)事人的主觀過錯(cuò)，確定合理的責(zé)任比例及損失金額。

（2）承租人自行擴(kuò)建部分損失的處理要點(diǎn)

無效房屋租賃合同案件中，承租人自行擴(kuò)建，該建筑物因系違法建筑被拆除后，承租人要求出租人分擔(dān)損失的，法院應(yīng)結(jié)合承租人是否要求辦理建設(shè)手續(xù)、是否對(duì)違法建筑物風(fēng)險(xiǎn)得以預(yù)見、出租人是否因該建筑物收取租金等因素予以綜合認(rèn)定。

如案例二中，因B公司出租的廠房本身不具備合法建設(shè)手續(xù)，在此基礎(chǔ)上擴(kuò)建后的建筑物取得合法手續(xù)的可能性較小，故對(duì)于擴(kuò)建部分拆除的風(fēng)險(xiǎn)，B公司應(yīng)有預(yù)見能力，但B公司仍持放任態(tài)度同意A公司擴(kuò)建，其應(yīng)就相關(guān)損失承擔(dān)次要責(zé)任。因此，法院判決B公司賠償A公司一定比例的擴(kuò)建費(fèi)用損失。

（3）擴(kuò)建損失的計(jì)算方法

與裝飾裝修物處理中計(jì)算現(xiàn)值損失不同，擴(kuò)建損失以擴(kuò)建物的造價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)。基于平衡雙方利益的考慮，法院計(jì)算該類損失時(shí)一般可采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建損失。實(shí)踐中，具體數(shù)額可根據(jù)個(gè)案中擴(kuò)建物的使用狀況、實(shí)際利用價(jià)值、出租人的擴(kuò)建受益情況、市價(jià)波動(dòng)、政策形勢(shì)等因素予以綜合認(rèn)定，避免任何一方因合同無效而獲益。

（三）房屋返還及占有使用費(fèi)的認(rèn)定

房屋租賃合同被認(rèn)定無效后，依據(jù)無效合同的處理原則，承租人應(yīng)返還因合同取得的財(cái)產(chǎn)，包括租賃房屋及實(shí)際占有房屋所獲取的占有利益；出租人則應(yīng)返還承租人因簽訂合同所獲取的利益如租金、保證金等。實(shí)踐中承租人應(yīng)返還的財(cái)產(chǎn)與出租人應(yīng)返還的租金等可相互抵扣。

1、房屋返還的處理要點(diǎn)

（1）關(guān)于及時(shí)交接房屋的釋明

無效房屋租賃合同案件中，因牽涉事項(xiàng)較多，往往需啟動(dòng)司法鑒定程序，審理期限較長(zhǎng)，法院應(yīng)先充分詢問當(dāng)事人關(guān)于租賃房屋的使用現(xiàn)狀。如租賃房屋已處于無人使用的空置狀態(tài)，法院應(yīng)引導(dǎo)雙方當(dāng)事人及時(shí)交接租賃房屋，以避免雙方在訴訟期間損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。

（2）關(guān)于次承租人返還房屋的釋明

房屋租賃合同被認(rèn)定無效后，出租人既可依約要求承租人返還房屋，亦可在實(shí)際使用人系次承租人的情況下，以房屋所有權(quán)人的名義要求次承租人騰退房屋。出租人僅以承租人為被告提起訴訟的，法院可向其釋明，告知其可追加次承租人為共同被告，或者申請(qǐng)通知次承租人作為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟；法院也可直接通知次承租人作為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。如次承租人人數(shù)過多，且訴求利益各不相同，則法院不宜追加次承租人為第三人，可根據(jù)案件具體情況，由當(dāng)事人另行解決。

2、房屋占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定

（1）房屋占有使用費(fèi)的一般認(rèn)定規(guī)則

合同無效情形下房屋占有使用費(fèi)的認(rèn)定并無絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，但當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)予支持。在審理時(shí)法院應(yīng)避免簡(jiǎn)單、機(jī)械地以租賃合同中的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要充分考慮承租人經(jīng)營或添附等行為與房屋增值或貶值之間的關(guān)聯(lián)性，避免利益失衡。

（2）特殊情形下房屋占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定

在標(biāo)的物違法、房屋具有重大瑕疵不能正常使用，或因租賃合同期限較長(zhǎng)，租賃市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生大幅波動(dòng)、合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)明顯背離市場(chǎng)價(jià)格的情況下，如完全參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)則有失公平。此時(shí)，法院應(yīng)促成雙方當(dāng)事人就使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致；無法達(dá)成一致的，可審查承租人對(duì)房屋的實(shí)際使用狀況、房屋適租性、承租人是否對(duì)房屋質(zhì)量問題提出異議、要求修復(fù)以及合同目的是否實(shí)現(xiàn)等多項(xiàng)因素，并參考同類地段同類房屋的租金情況，合理認(rèn)定占有使用費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整比例。

如案例三中，C公司使用涉案房屋對(duì)外正常經(jīng)營已持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，法院結(jié)合C公司使用涉案房屋的情況及導(dǎo)致合同無效的原因、租賃市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況、房屋瑕疵、合同履行狀況等因素綜合認(rèn)定C公司應(yīng)按照合同租金標(biāo)準(zhǔn)的60%支付房屋占有使用費(fèi)。

（3）轉(zhuǎn)租情形下房屋占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定

因房屋被次承租人繼續(xù)占有使用而不能返還，出租人請(qǐng)求參照租賃合同或轉(zhuǎn)租合同的租金標(biāo)準(zhǔn)，向承租人或次承租人主張逾期返還房屋占有使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)予支持。基于對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)的合理性、市場(chǎng)行情以及促使次承租人盡快搬離等因素的考慮，法院一般應(yīng)參照轉(zhuǎn)租合同的租金標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定出租人向次承租人收取房屋占有使用費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)還需根據(jù)實(shí)際案情具體判斷。

（4）免租期內(nèi)房屋占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定

無效房屋租賃合同案件中約定的免租期條款應(yīng)同時(shí)無效。承租人應(yīng)返還免租期內(nèi)占有房屋所獲取的利益，即出租人有權(quán)基于不當(dāng)?shù)美虺凶馊酥鲝堅(jiān)撈陂g的房屋占有使用費(fèi)。一般情況下，出租人在免租期內(nèi)的收益實(shí)質(zhì)體現(xiàn)在租賃期內(nèi)所收取的租金總額中，如在租期履行完畢的情形下，可理解為出租人已實(shí)際實(shí)現(xiàn)免租期的收益，故其無權(quán)再行主張。因此，基于公平原則，法院應(yīng)在參照合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)的情況下，結(jié)合承租人實(shí)際占有房屋的時(shí)間與合同約定租期的比例，以及房屋能否正常使用等履行狀況，公平、合理地確定免租期內(nèi)的房屋占有使用費(fèi)。

四、其他需要說明的問題

在違建房屋整治過程中，如出租人就裝飾裝修及擴(kuò)建房屋部分等獲得補(bǔ)償，因該補(bǔ)償不屬于合同無效所導(dǎo)致的后果，承租人要求對(duì)該補(bǔ)償進(jìn)行分割的，法院不可直接將其作為合同無效后果進(jìn)行處理，應(yīng)當(dāng)結(jié)合補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容、補(bǔ)償項(xiàng)目及構(gòu)成、承租人的貢獻(xiàn)大小等因素予以綜合認(rèn)定。

來源：上海市第一中級(jí)人民法院

轉(zhuǎn)載自“浦江天平”公眾號(hào)