釋義：

預查封，是指對尚未在登記機構進行物權登記但又履行了一定的批準或者備案等預登記手續、被執行人享有未公示或者物權期待權的房地產所采取的控制性措施，即由法院制發預查封裁定書和協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續。實踐中，最為典型的是對預售商品房的預查封。

 

預查封制度的法律基礎及可預查封的類型：

預查封制度第一次出現，是在最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》【法發[2004]5號】第十五條中，該條規定：“下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：

(一)作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋;

(二)被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋;

(三)被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。”

 

預查封法律效力：

預查封與正式查封有相同的地方，經過登記后，任何單位和個人均不得處分不動產，有關部門也不得辦理轉讓、抵押手續等手續。和正式查封不同的是人民法院不能對預查封的房地產進行處理。預查封期間，登記機關除了可以將預查封的房地產登記在被執行人名下外，登記機關不得為任何其他登記行為。

查封機關可以處置被查封的不動產，但預查封只能將不動產登記在被執行人名下（根據《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十六規定：“國土資源、房地產管理部門應當依據人民法院的協助執行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，預查封轉為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算。”）

 

案例分析：

法院在執行羅來義與張某、周某民間借貸一案中，案外人安徽某房地產開發有限公司龍騰分公司于2018年3月19日對本院預查封被執行人張某位于安徽省宿松縣五里鄉某路以北白洋河以東“秀水河畔”商品房3幢1單元某室提出書面異議。

案外人安徽某房地產開發有限公司龍騰分公司（下簡稱“龍騰分公司”）稱，本案所涉房屋系張某、周某于2015年9月25日向案外人龍騰分公司購買，首付款未付，由張某、周某出具欠條，按揭款由張某、周某支付。但張某、周某僅支付貸款本息26996.46元至2016年6月21日，貸款銀行直接從龍騰分公司的存款賬戶中扣劃93047.33元以支付張某、周某二人貸款本息。至2017年12月25日，該筆貸款尚欠本息418612.19元。2017年12月4日，龍騰分公司向安徽省宿松縣人民法院提出商品房買賣合同之訴，請求解除與張某、周某之間的商品房買賣合同及與貸款銀行的保證合同，2017年12月25日安徽省宿松縣人民法院作出（2017）皖0826民初3198號民事判決書，判決解除安徽某房地產開發有限公司龍騰分公司與張某、周某之間的商品房買賣合同，現該判決已生效，龍騰分公司已將貸款本息全額支付給貸款銀行，房屋所有權歸屬龍騰分公司，故請求解除安徽省宿松縣人民法院作出的（2017）皖0826執419號之二執行裁定書第一項及協助執行通知書中對位于安徽省宿松縣五里鄉孚玉東路以北白洋河以東秀水河畔3幢1單元某室房屋的預查封。

法院最終裁定，中止對位于安徽省宿松縣五里鄉孚玉東路以北白洋河以東“秀水河畔”商品房3幢1單元某室房屋（建筑面積190.15㎡）的執行，解除對該房屋的預查封。

律師分析：

預查封登記是指土地、房屋尚未取得產權登記的情況下，人民法院作出查封裁定，土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記。相當于對被執行將要取得的權利的一種提前“預告登記”，在該權利順利登機到被執行人名下后，轉為正式查封。“因此，預查封并不能限制商品房預售合同不能履行時，基于正當合法的理由予以解除，當商品預售合同合法解除時，房屋不再是預查封對象”。

當商品房買賣合同被法院依法判決解除后，被執行人的預期權利將來不會再產生，預查封的基礎便已經喪失，當預查封沒有了對象，其已經沒有存在的意義，法院應當予以解除。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

聲明：

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