定義：

輪候查封就是對其他人民法院已經查封的財產，執行法院依次按時間先后在登記機關進行登記，或者在該其他人民法院進行記載，排隊等候，查封依法解除后，在先的輪候查封自動轉化為正式查封的制度。通俗的說法，也可以叫作排隊等候查封。

輪候查封與正式查封之間的關系：

對于不動產來說，只能有一個正式查封，但輪候查封可以有很多個。如果其他司法機關想要再對已經正式查封的不動產進行查封，那就只能進行輪候查封，也就是排隊等候查封。在前的正式查封過期限失效或者查封所對應的案件已經處理完畢被解除后，若還剩下未處理的份額，排在下一位的輪候查封才會發生正式查封的法律效力。也就是說，輪候查封不會產生正式查封的效力，是一種類似于效力待定的行為。

案例：

A購買了B某的一套位于上海市某小區的二手房，該房屋登記有以C為抵押權人的高額抵押。B因為嗜賭成性，債臺壘筑，最終只能低價出售房屋。后B的家人知道后，阻止B出售房屋，認為價格賣的太低。但不繼續交易，其他債主都會找他償還債務。最終B依然選擇了違約，拒絕出售。A被逼無奈，只能通過訴訟途徑向法院起訴，要求B繼續履行合同，并申請法院查封了房屋。抵押權人C及其他債權人D、E、F在得知了這一消息后，紛紛向法院起訴并申請了保全。由于A最先申請查封，該查封是正式查封，其他債權人C、D、E、F均為輪候查封。

律師分析：

1、在有輪候查封的情況下，A可以要求繼續履行合同并要求過戶嗎？

根據前述分析，輪候查封屬于沒有生效的查封，并不會產生合同法規定的法律上（司法限制交易）不能履行的情形。A作為房屋購買人，按照約定要求繼續履行合同，符合約定和法律規定，能夠得到支持。在買賣合同案件中，判決已經處理了整個房屋，在后的輪候查封自然不會繼續生效。當然，C作為房屋抵押權人，已經經過登記，A若想順利過戶，必須先將房屋抵押權人的債權償清（可以通過以未付房款清償，不足部分可通過代為清償），再注銷抵押后，方可順利過戶。對于其他輪候查封的案件，因標的物已經做出處理，自然不會發生法律效力。

2、若C、D、E、F中的全部或者部分在A之前，做了查封或者輪候查封的，A還可以要求繼續履行嗎？

答案是否定的，此時，只能將在前的債務全部償還，并將司法查封解除后，才能要求繼續履行并過戶。

律師提醒：

從上述分析不難看出，在遇到出售人債務眾多的時候，作為買受人，一旦發現出售人有違約的表現時，或者知道其他債權人即將準備起訴查封房屋時，一定要抓住時機，及時向法院起訴，爭取排在第一位，只有這樣，才能保障自己的合法權益。排列位置越往后，對自己越是不利。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務所合伙人

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