釋義：在商品經(jīng)濟中，為了更為快捷、簡便，方便交易，人們常常會選擇使用帶有格式條款的合同進行交易。這種帶有格式條款的合同通常是指合同文本的條款沒有經(jīng)過雙方預(yù)先協(xié)商，而預(yù)先寫進合同，可以進行重復(fù)使用。如網(wǎng)簽版《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、保險合同等。

案例：

2013年4月22日，原、被告簽訂上海市商品房預(yù)售合同一份。該合同約定，原告向被告購買本區(qū)泗涇鎮(zhèn)《華潤置地XXX（擴大范圍）》XX號9層XXX室（以下簡稱系爭房屋），系爭房屋不包含全裝修總價為3，641，217元。該小區(qū)的房屋已全部結(jié)構(gòu)封頂，銷售人員亦通過一定方式向原告展示了該小區(qū)的規(guī)劃布局，并在合同附件中作了相應(yīng)的約定。現(xiàn)被告拆除了上述原結(jié)構(gòu)封頂?shù)姆课荩⒆兏艘延械男^(qū)平面布局，而且被告未按約交付該小區(qū)及房屋相應(yīng)配置。

未交付的配置具體如下：1、合同附件三中的智能系統(tǒng)、地下停車場IC卡車輛管理系統(tǒng)；2、補充條款一第4條第2款中的基礎(chǔ)設(shè)施與配套建筑；3、新建住宅使用說明書第3條中的車位、第6條中的小區(qū)綠化；4、宣傳手冊和合同附件六中的屬于小區(qū)公共部位的“5000m2公園綠意”，以及宣傳手冊中承諾建設(shè)的4，200m2會所。

被告拆除房屋之后另行施工的行為給原告生活帶來極大不利影響。

該合同補充條款一第4條載明，雙方對本合同正文第九條補充如下：（2）本合同中的“小區(qū)”僅指系爭房屋所在的小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套建筑，包括但不限于電力設(shè)施、……，以政府及電力、煤氣、衛(wèi)生等相關(guān)單位最終確定為準；該合同附件六中所示位置僅供參考，若有變動或未標明、未示意的設(shè)施及位置，除非合同另有相反約定，否則以實際建設(shè)為準，原告對其設(shè)置、增減、移位等無異議，被告不構(gòu)成違約。（3）原告同意被告可在以下情形對小區(qū)平面布局進行變更，被告不構(gòu)成違約，雙方應(yīng)當繼續(xù)履行合同：D、在不影響小區(qū)總體功能及日照、綠化率等規(guī)劃指標情況下對小區(qū)平面布局進行局部調(diào)整。第12條載明，……廣告、樓書僅供參考，不構(gòu)成合同的組成部分。第24條載明，原告聲明：在簽訂買賣合同前，被告特別就補充條款一第1至9條、第12至22條提請原告特別注意，并就上述內(nèi)容對原告可能產(chǎn)生的影響予以說明，原告已充分注意到上述條款并理解予以認可。

原告認為：

合同補充條款一第4條（2）及（3）D中約定的內(nèi)容屬于免除被告責任的格式條款，應(yīng)屬于無效；被告變更規(guī)劃的行為亦不符上述約定內(nèi)容；約定的變更小區(qū)平面布局的違約金明顯低于實際給原告造成的損失，以其主張的合同總價款的5%的比例支付違約金更公平。

被告認為：

上述內(nèi)容并非格式條款，即便該條款被認定為格式條款，其亦已盡到以合理方式提示、說明義務(wù)，該條款應(yīng)為有效。

法院裁判：

被告關(guān)于系爭房屋與規(guī)劃調(diào)整的房屋不在同一規(guī)劃許可證內(nèi)，且其已辦理了相應(yīng)的調(diào)整許可，故其未擅自變更小區(qū)平面布局的辯稱意見，本院不予采信。因為，預(yù)售合同附件六已經(jīng)明確了小區(qū)的四至范圍，該范圍不是以其取得的每份建設(shè)工程規(guī)劃許可證中批準建造的房屋為界。被告關(guān)于即便變更了小區(qū)的平面布局，其亦無須承擔違約責任的辯稱意見，本院同樣不予采信。因為，被告辯稱中所引用的條款系其單方擬定的免除其責任的條款；而且，在合同訂立時，被告未采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識；加之，除了格式化的補充條款一第24條的聲明外，被告沒有證據(jù)證明其已對原告盡到了合理提示及說明義務(wù)。故上述免責條款應(yīng)為無效，該條款的無效，并不影響其他條款的效力。此為其一。其二，即便認定上述爭議條款有效，因被告變更小區(qū)平面布局的行為，根據(jù)查明的事實及前述裁判理由，已經(jīng)明顯的改變了原先的規(guī)劃指標，而且亦不屬于對小區(qū)平面布局的局部調(diào)整。至于被告欲以他案生效裁判文書等，證明其上述格式條款有效的意見，因他案與本案明顯缺乏關(guān)聯(lián)性，故本院對其該項意見，不予采信

律師提醒：

1、提供格式條款的一方應(yīng)采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求對該條款予以說明。這便是法律要求提供格式條款的一方必須履行的提示義務(wù)。履行提示義務(wù)的方式可以是采用特殊字體、加粗或者是要求對方閱讀后在在這些條款處簽字確認等。

2、以下條款，即使提示了也會無效。《合同法》第四十條的規(guī)定：格式條款凡是具備合同絕對無效條件之一的，一律無效;凡是規(guī)定造成對方人身傷害而予以免責的，規(guī)定因故意或重大過失給對方造成財產(chǎn)損失而予以免責的條款的一律無效;凡是免除提供格式條款一方當事人主要義務(wù)，排除對方當事人主要權(quán)利的，一律無效。

3、如果對格式條款發(fā)生歧義理解，對此條款的解釋將不利于條款提供人。《合同法》規(guī)定，對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按照通常的理解予以解釋。對格式條款有兩種以上的解釋的，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋。

4、如果格式條款和約定條款有不一致的地方，雙方約定條款將優(yōu)先適用。

本文作者：邱揚成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。