驥路按語：

2020年春節(jié)，一場突如其來的新冠肺炎疫情打亂了所有人的工作、生活節(jié)奏。在中共中央領(lǐng)導(dǎo)下，全國人民眾志成城地打響了狙擊疫情的人民戰(zhàn)爭。

疫情給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活帶來了諸多影響。為回應(yīng)廣大客戶的關(guān)切，上海驥路律師事務(wù)所陸續(xù)推送相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)關(guān)于新冠疫情防控期間相關(guān)法律問題解答，為客戶答疑解惑。

本期推送江蘇鹽城房地產(chǎn)糾紛篇。

為推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)全市法院依法妥善處理好涉新冠肺炎疫情房地產(chǎn)糾紛案件，在充分調(diào)研基礎(chǔ)上，經(jīng)征求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、各基層法院等意見，鹽城中院研究出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范審理涉新冠肺炎疫情房地產(chǎn)糾紛案件的十五條意見》。

以下為《意見》全文

關(guān)于規(guī)范審理涉新冠肺炎疫情房地產(chǎn)糾紛案件的

十五條意見

為推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)全市法院依法妥善處理好涉新冠肺炎疫情房地產(chǎn)糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》等法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋，特制定如下指導(dǎo)意見。

一、涉疫房地產(chǎn)糾紛審理的一般規(guī)則

1.準(zhǔn)確適用公平原則衡平利益。當(dāng)事人因受疫情、疫情防控措施影響導(dǎo)致合同不能履行或合同目的不能實(shí)現(xiàn)，適用不可抗力規(guī)則，重點(diǎn)審查合同履行地受疫情影響的情況、分區(qū)分級(jí)疫情防控措施與違約行為和違約損害結(jié)果之間的因果關(guān)系，根據(jù)公平原則，依法部分或全部免除責(zé)任。

2.合理順延合同履行期限。當(dāng)事人受疫情、疫情防控措施影響不足以導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，但按原合同期限履行對(duì)其明顯不公平，依據(jù)案件具體情況，可以適當(dāng)延長合同履行期限；在順延的合理履行期限內(nèi)，當(dāng)事人已履行合同義務(wù)，另一方當(dāng)事人主張其承擔(dān)違約責(zé)任，一般不予支持；合理順延的履行期限屆滿后，當(dāng)事人仍未履行合同義務(wù)，根據(jù)案件實(shí)際情況，結(jié)合當(dāng)事人過錯(cuò)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

3.嚴(yán)格把握合同解除條件。堅(jiān)持促進(jìn)交易，鼓勵(lì)合同繼續(xù)履行，引導(dǎo)當(dāng)事人協(xié)商解決糾紛，助推恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營。當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，需嚴(yán)格審查疫情、疫情防控措施與合同目的不能實(shí)現(xiàn)之間的因果關(guān)系，當(dāng)事人因輕微違約或未造成合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形要求解除合同，不予支持。

二、維護(hù)疫情防控人員合法權(quán)益，促進(jìn)防疫物資生產(chǎn)經(jīng)營

4.審慎認(rèn)定疫情防控人員違約責(zé)任。疫情防控期間，一方當(dāng)事人因房地產(chǎn)糾紛主張醫(yī)療救護(hù)人員、社區(qū)工作人員等從事疫情防控工作的另一方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任，經(jīng)審查上述人員確因馳援湖北、救治病員、參與疫情防控工作，導(dǎo)致未能按約履行合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)給予其合理的履行期限，在合理的履行期限內(nèi)，上述人員不承擔(dān)違約責(zé)任。

5.支持涉疫防控物資生產(chǎn)、流通。承租人因投入防疫物資生產(chǎn)、經(jīng)營、儲(chǔ)備，未能按期交納租金或生產(chǎn)、經(jīng)營、儲(chǔ)備期間租期屆滿，出租人要求解除房屋租賃合同，不予支持；出租人要求承租人支付欠付租金，承租人提出資金用于防疫物資生產(chǎn)、經(jīng)營、儲(chǔ)備等抗辯，并要求延期支付租金，應(yīng)當(dāng)給予承租人合理的履行期限。

三、涉疫房屋租賃糾紛的審理

6.區(qū)分租賃使用房屋類型，依法認(rèn)定減免租金和延長租期。根據(jù)疫情、疫情防控措施影響大小，合同目的實(shí)現(xiàn)程度，區(qū)分租賃使用房屋類型處理。對(duì)于經(jīng)營性用房，審查疫情、疫情防控措施對(duì)經(jīng)營的具體影響程度、因果關(guān)系，依據(jù)公平原則酌情減免部分費(fèi)用或延長租期；對(duì)于經(jīng)營影響較小或?qū)儆谡Ｉ虡I(yè)風(fēng)險(xiǎn)，一般不予減免或延長；對(duì)于居住型房屋，疫情未實(shí)際影響居住使用，不予減免或延長，因受疫情人員防控、交通防控措施等影響，實(shí)際影響房屋使用，可依據(jù)公平原則，酌情減免部分租金或延長租期。

7.依法保障承租人疫情期間居住權(quán)益。疫情防控期間，房屋租賃合同未到期，出租人以承租人系從外地返回等可能存在疫情風(fēng)險(xiǎn)為由，要求承租人遷出或解除房屋租賃合同，不予支持；出租人采取封門、強(qiáng)制搬遷等不當(dāng)行為給承租人造成損失，承租人要求出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，應(yīng)予支持。

8.妥善處理租賃合同到期交還房屋事項(xiàng)。疫情防控期間，房屋租賃合同到期，承租人因疫情、疫情防控措施不能及時(shí)返還房屋，鼓勵(lì)出租人和承租人協(xié)商處理；協(xié)商不成，審查疫情及防控措施與承租人不能返還房屋之間的因果關(guān)系，確因疫情、疫情防控措施造成承租人不能返還房屋，出租人要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任，不予支持。出租人強(qiáng)行騰退房屋造成承租人財(cái)產(chǎn)損失，承租人要求出租人賠償，應(yīng)予支持。但上述事由消失后的合理期限內(nèi)，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還房屋，并承擔(dān)相應(yīng)的房屋使用費(fèi)。四、涉疫房屋買賣合同糾紛的審理

9.商品房認(rèn)購合同的處理。出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保，因疫情、疫情防控措施影響，導(dǎo)致商品房買賣合同未能按期訂立，當(dāng)事人主張?jiān)诤侠砥谙迌?nèi)延期履行，一般應(yīng)予支持；確因疫情、疫情防控措施影響導(dǎo)致商品房買賣合同不能訂立，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定處理。

10.逾期付款違約責(zé)任的認(rèn)定。買受人逾期付款，出賣人要求其承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)予支持；但買受人能夠舉證證明其因疫情、疫情防控措施影響，無法按約付款，要求免除相應(yīng)違約責(zé)任，應(yīng)予支持。

11.逾期交房、逾期辦證民事責(zé)任認(rèn)定。買受人要求出賣人承擔(dān)逾期交房、逾期辦證違約責(zé)任，出賣人提出受疫情、疫情防控措施影響導(dǎo)致無法按期交付、無法按期協(xié)助辦證抗辯，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任，確因疫情、疫情防控措施造成逾期交房、逾期辦證，出賣人要求減免違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)予以支持。出賣人逾期交房、逾期辦證也有自身過錯(cuò)，對(duì)因其自身原因造成逾期的違約責(zé)任不予免除。

12.房屋買賣合同的解除。出賣人因受疫情、疫情防控措施影響逾期交房、逾期辦證，買受人要求解除房屋買賣合同；買受人因受疫情影響逾期付款，出賣人要求解除房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查合同的解除條件，同時(shí)給予當(dāng)事人合理的履行期限，在合理的履行期限內(nèi)，一方當(dāng)事人能夠繼續(xù)履行合同，另一方當(dāng)事人要求解除合同，不予支持；合理的履行期限屆滿，合同目的仍不能實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同，可以支持。

五、涉疫建設(shè)工程合同糾紛的處理

13.合理順延工期。因疫情、疫情防控措施造成工程延期復(fù)工或停工，承包人主張合理順延工期，應(yīng)予支持；但疫情持續(xù)時(shí)間并不必然等于工期應(yīng)當(dāng)順延的時(shí)間，如發(fā)包人有證據(jù)證明承包人的施工并未受疫情、疫情防控措施影響，則未受疫情影響的工期部分，承包人主張順延，不予支持。

14.依法認(rèn)定工程費(fèi)用損失。受疫情、疫情防控措施影響，工程延期復(fù)工或停工期間，承包人主張其在施工場地的施工機(jī)械設(shè)備損壞及機(jī)械停滯臺(tái)班、周轉(zhuǎn)材料和臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)用等損失由發(fā)包人承擔(dān)，不予支持；承包人主張?jiān)诖似陂g，其留在施工場地的必要管理人員和保衛(wèi)人員的費(fèi)用，以及工程延期復(fù)工或停工所發(fā)生的工程清理、修復(fù)費(fèi)用增加由發(fā)包人承擔(dān)，應(yīng)予支持。受疫情、疫情防控措施影響，確有趕工必要，承包人主張因趕工所發(fā)生的費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)，應(yīng)予支持；工程復(fù)工前疫情防控準(zhǔn)備及復(fù)工后施工現(xiàn)場疫情防控的費(fèi)用支出，屬于工程措施費(fèi)用，承包人主張?jiān)摬糠仲M(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)，應(yīng)予支持。

15.合理分配人材機(jī)價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)。倡導(dǎo)工程發(fā)承包雙方充分考慮疫情期間人工、材料設(shè)備、機(jī)械費(fèi)用等價(jià)格波動(dòng)因素，協(xié)商價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)控制條款，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，保障建設(shè)工程順利實(shí)施。疫情期間人材機(jī)價(jià)格確實(shí)存在上漲，承包人就此要求調(diào)整合同價(jià)格，應(yīng)根據(jù)雙方合同約定處理；合同沒有約定，由雙方協(xié)商處理；協(xié)商不成，承包人有證據(jù)證明該價(jià)格上漲部分系受疫情、疫情防控措施影響而造成，應(yīng)根據(jù)公平原則處理。

來源：鹽城市中級(jí)人民法院