【觀點交流】200多萬買下網(wǎng)拍房，前業(yè)主拒搬怎么辦？

近年來，在限購、房價上漲的背景下，起拍價格低、不限購的司法拍賣房憑借公開透明、廣泛參與等優(yōu)勢，受到社會大眾的廣泛關注。不少網(wǎng)友躍躍欲試準備入手購買司法拍賣房，那么購買司法拍賣房，房屋的前業(yè)主拒不搬離，應該怎么辦？

案情簡介

沈某欠錢未還，根據(jù)生效裁判文書，其名下房屋被法院強制執(zhí)行進入網(wǎng)拍程序。小鐘通過淘寶網(wǎng)看到該房屋，商圈、樓層、面積、小區(qū)環(huán)境等都很滿意，決定參與競拍，后也順利以205萬元的最高價拍到了該套房屋。2019年4月，小鐘拿著相關《執(zhí)行裁定書》辦好了房屋不動產(chǎn)權變更登記。本以為可以拿著鑰匙喜遷新居了，可不知何時，房屋的前業(yè)主沈某竟擅自撕開法院封條、撬開門鎖居住在屋內，還拒不搬離。房屋買了大半年卻搬不進去的小鐘滿腹委屈，一紙訴狀將沈某告上了法院，以非法占有他人所有的房屋為由，要求沈某騰退房屋。

案件辦理

小鐘提起的是排除妨害民事訴訟，由法院民事審判庭審理。小鐘出示了網(wǎng)拍公告、網(wǎng)拍須知、執(zhí)行裁定書、不動產(chǎn)登記簿以及沈某居住在屋內的視頻記錄等證據(jù)。承辦法官向其釋明她這類情況屬于執(zhí)行程序中未解決的問題，可根據(jù)執(zhí)行裁定書向執(zhí)行局申請強制執(zhí)行，要求沈某搬離。小鐘堅決不愿聯(lián)系執(zhí)行法官，法院遂裁定駁回起訴。小鐘不服，提起上訴，二審予以維持。

普法要點：

《物權法》第35條和37條明確，妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險，侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。這樣一看，小鐘提起排除妨害訴訟似乎并無不妥，實則不然。在小鐘這種情況下，可以首先向法院申請騰空交付房屋。

分析建議：

 向法院申請強制執(zhí)行

《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第30條明確，人民法院裁定拍賣成交后，除有依法不能移交的情形外，應當于裁定送達后十五日內，將拍賣的財產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財產(chǎn)應當移交而拒不移交的，強制執(zhí)行。本案中，前業(yè)主沈某系前案的被執(zhí)行人，擅自撕開法院封條和撬開門鎖后，非法占用該房屋，屬于應當移交而拒不移交的情形。小鐘要求沈某騰退房屋的請求，可向法院申請強制執(zhí)行。當然，也有一些情況法院無法支持強制騰退，如房屋存在合法租賃關系，但這些情況在拍賣公告中一般都會明確告知。所以在拍賣前一定要詳細了解房屋的具體情況哦！

參考案例：（2020）滬02民終751號

補充資訊：

2020年1月2日，最高人民法院發(fā)布的《關于在執(zhí)行工作中進一步強化善意文明執(zhí)行理念的意見》，對司法拍賣房法院是否負責騰房的問題，給出了明確的意見：

拍賣財產(chǎn)為不動產(chǎn)且被執(zhí)行人或他人無權占用的，人民法院應當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。

青小法提示：網(wǎng)拍時務必仔細閱讀競買公告、須知、標的物介紹詳情，交付時遇到阻礙也記得聯(lián)系執(zhí)行法官！

文章來源：上海青浦法院