釋義：

當(dāng)事人因?yàn)閷?duì)相對(duì)人的行為或者合同的標(biāo)的發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，從而做出與自己意思相違背的行為，致使自己的利益遭受較大損失的行為。基于重大誤解簽訂的合同是可以撤銷(xiāo)（或可變更）合同。

法條索引：

民法總則第一百五十二條

有下列情形之一的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅：

(一)當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)、重大誤解的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起三個(gè)月內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán);

(二)當(dāng)事人受脅迫，自脅迫行為終止之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán);

(三)當(dāng)事人知道撤銷(xiāo)事由后明確表示或者以自己的行為表明放棄撤銷(xiāo)權(quán)。

合同法第五十四條

下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)： （一）因重大誤解訂立的； （二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。 當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷(xiāo)。

案例分析：

原告在被告處購(gòu)買(mǎi)房屋，房屋交付時(shí)，原告發(fā)現(xiàn)被告將銷(xiāo)售廣告、宣傳中稱(chēng)贈(zèng)送的約為15平米的夾層面積納入了房屋建筑面積。

原告認(rèn)為被告的銷(xiāo)售廣告、宣傳應(yīng)視為要約，原告對(duì)所購(gòu)房屋的面積構(gòu)成發(fā)生錯(cuò)誤理解，構(gòu)成重大誤解。

一、被告的銷(xiāo)售廣告、宣傳應(yīng)視為要約。

1、被告的銷(xiāo)售廣告對(duì)于贈(zèng)送夾層的說(shuō)明明確、具體，其宣稱(chēng)“4.8米挑高，買(mǎi)一層、送一層，買(mǎi)平方得立方，溧水頭版，也是限量”、“75平米一套雙層三房，樓下不貴，樓上免費(fèi)，裝修后約130平米”、“75.1平米裝修后實(shí)際使用約130平米，核算單價(jià)僅3468元/平米”等內(nèi)容，且其置業(yè)顧問(wèn)明確承諾夾層部分的面積不計(jì)入合同面積，免費(fèi)贈(zèng)送業(yè)主。

挑高式公寓分為兩層，樣板房及宣傳彩頁(yè)模型圖清楚表明，除了夾層，二層其他部分都是挑高。

所以，“買(mǎi)一層、送一層”送的就是夾層，所謂“樓下不貴、樓上免費(fèi)”，樓上指的也是夾層，夾層部分應(yīng)免費(fèi)贈(zèng)送。

2、被告的說(shuō)明、承諾對(duì)于原告是否訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同及房屋價(jià)格確定具有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。

同區(qū)位其他商品房的單價(jià)只有5000元左右，被告挑高式公寓的單價(jià)達(dá)6500元，兩者相差近1500元。

原告之所以愿意以此價(jià)格購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，完全是因?yàn)楸桓娉兄Z買(mǎi)一層、送一層。

3、宣傳彩頁(yè)記載的“本資料為要約邀請(qǐng)，買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)以相關(guān)政府最終批文與買(mǎi)賣(mài)契約為準(zhǔn)”的特別說(shuō)明無(wú)效。

該說(shuō)明性質(zhì)屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條  規(guī)定的格式條款，被告以極小的字體、將該說(shuō)明置于彩頁(yè)極不容易注意到的位置，除非特別提示，買(mǎi)房人根本無(wú)從注意。

被告作為提供合同格式條款的一方，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理方式提請(qǐng)?jiān)孀⒁庠撎貏e說(shuō)明，并按照原告的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條  之規(guī)定，該條款無(wú)效。

因此，上述特別說(shuō)明不能改變銷(xiāo)售廣告、宣傳屬于要約的性質(zhì)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)受銷(xiāo)售廣告、宣傳內(nèi)容的約束。

二、原告因?qū)λ?gòu)房屋的面積構(gòu)成產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，構(gòu)成重大誤解。

1、原告不知道、也不可能知道夾層計(jì)入建筑面積。

構(gòu)成重大誤解的前提是，行為人對(duì)于行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，判斷行為人是否發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，應(yīng)當(dāng)采取一般理性人的標(biāo)準(zhǔn)。

以一個(gè)具有普通知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)以及注意能力的人處于原告的地位時(shí)，在訂立合同時(shí)必然認(rèn)為夾層是免費(fèi)贈(zèng)送的，合同建筑面積不包括夾層面積。

通常挑高式公寓只計(jì)算一層的建筑面積，被告是市場(chǎng)上唯一一家將夾層部分計(jì)入合同計(jì)價(jià)面積的。

合同約定了房屋的建筑面積是75.1平米，但未明確其構(gòu)成是否包括夾層部分；該房屋單價(jià)還高出同區(qū)位其他商品房1500元左右。

合同訂立時(shí)商品房尚未建成，對(duì)于房屋的面積大小、構(gòu)成的認(rèn)知，只能依賴(lài)被告的宣傳推介、承諾以及樣板房實(shí)物展示，而被告的上述行為均表示包括夾層在內(nèi)的整個(gè)挑高二層不計(jì)入建筑面積，綜合來(lái)看，原告作為一個(gè)理性人，在簽訂合同時(shí)必然認(rèn)為建筑面積75.1平米指的是一層面積。

2、原告已盡到了一個(gè)買(mǎi)房人應(yīng)盡的義務(wù)。

原告曾專(zhuān)門(mén)至售樓處參觀樣板房、詳細(xì)詢(xún)問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)，并得到了置業(yè)顧問(wèn)的確認(rèn)。

原告也不可能了解合同附件2的含義。

原告之所以未能發(fā)現(xiàn)合同內(nèi)容與被告的宣傳、承諾不一致，除了雙方信息不對(duì)稱(chēng)、原告不具有相應(yīng)的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)等外，被告通過(guò)種種方式故意誤導(dǎo)原告，是重要原因；在締約過(guò)程中，被告存在重大過(guò)錯(cuò)。

綜上，被告銷(xiāo)售廣告、宣傳明確具體，根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定應(yīng)視為要約；被告銷(xiāo)售廣告、宣傳使得原告對(duì)于所購(gòu)房屋面積的構(gòu)成、夾層部分是否計(jì)入合同面積產(chǎn)生誤解、誤判，并因誤解、誤判與被告訂立了合同，與自己的意思相悖，遭受較大損失，構(gòu)成重大誤解，原告有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以變更總價(jià)款，退付差價(jià)并賠償利息。

原告遂訴至法院要求處理。并向法院提出訴訟請(qǐng)求:1.依法變更原、被告2013年3月6日簽訂的《××家商品房預(yù)售合同》總價(jià)款為378378.2元；2.判令被告退付原告購(gòu)房款91621.8元，并支付利息（以退付購(gòu)房款91621.8元為基數(shù)，自購(gòu)房款付清之日按銀行同期貸款利率計(jì)算至被告實(shí)際給付之日止）；3.被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

法院判決：

一、變更原告徐××與被告南京××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2013年3月6日簽訂的溧水縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)秦淮路809號(hào)××《金東城世家商品房預(yù)售合同》（合同編號(hào)為2012502759）總價(jià)款為415027元；

二、被告南京××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)退還原告徐××購(gòu)房款54973元并支付利息（以退付購(gòu)房款54973元為基數(shù)，自2016年10月8日按中國(guó)人民銀行同期同檔貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算至實(shí)際給付之日）。

律師分析：

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第71條：“行為人因?yàn)閷?duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解。”中，對(duì)于重大誤解作出了解釋。

本案中，作為原告來(lái)說(shuō)，合同訂立時(shí)商品房尚未建成，對(duì)于房屋的面積大小、構(gòu)成的認(rèn)知，只能依賴(lài)被告的宣傳推介、承諾以及樣板房實(shí)物展示，在無(wú)法實(shí)地確認(rèn)的情況下，其主觀認(rèn)為夾層是免費(fèi)贈(zèng)送的，合同建筑面積不包括夾層面積。基于此項(xiàng)錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，與被告簽訂了預(yù)售合同。但同區(qū)位的房屋卻與此存在價(jià)格差異，原告因此存在損失。本案查明的事實(shí)，構(gòu)成重大誤解，故原告要求以重大誤解為由變更合同價(jià)款，具備事實(shí)與法律依據(jù)。

律師總結(jié)：

通過(guò)以上案例分析構(gòu)成重大誤解，一般需符合以下條件：一、必須是產(chǎn)生誤解的表意人作出了意思表示。二、必須是對(duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等重要內(nèi)容的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。三、誤解是由誤解方自己的過(guò)錯(cuò)造成的，而不是因?yàn)槭艿綄?duì)方的欺騙或不正當(dāng)影響造成的。四、誤解直接影響到當(dāng)事人所應(yīng)享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，并因此遭受損失。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。