導(dǎo)讀：

我們購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》附記頁(yè)上往往都會(huì)標(biāo)注“共同共有”或者“按份共有”，那么這兩種不同形式的共有，在法律上有哪些具體規(guī)定，在法律效果上又有哪些區(qū)別。實(shí)踐中常見并不是全體共有人均到場(chǎng)簽訂買賣合同，僅有部分共有人簽訂的買賣合同，是否有效，能否過(guò)戶？本文將一一為您解析。

《物權(quán)法》第九十三條：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

什么是共同共有?

共同共有，是指每個(gè)共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。共同共有一般是基于共同生活、共同勞動(dòng)而產(chǎn)生，如夫妻共同共有、家庭共同共有等。

《物權(quán)法》第九十五條：“共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)”。

什么是按份共有?

指共有人分別按照確定的份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。

《物權(quán)法》第九十四條：“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)”。

處分共有物的規(guī)定：

《物權(quán)法》第九十七條：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”

親辦案例分析：

張老漢和其妻子李阿姨共同共有一套上海市閔行區(qū)某地一處房屋，2016年年底，張老漢見房?jī)r(jià)漲勢(shì)迅猛，政府欲出手干預(yù)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。便打算出手，在房產(chǎn)中介的居間下，丁某看中該房屋，并當(dāng)場(chǎng)與張老漢簽訂了《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，此時(shí)李阿姨因在外地未能在該協(xié)議上簽字，張老漢代李阿姨在買賣合同上簽了字。2017年年初，房?jī)r(jià)迅猛上漲，李阿姨不同意出售房屋，與丁某發(fā)生爭(zhēng)議。

律師分析：

要分析上述案例，就必須提到物權(quán)法的一項(xiàng)重要原則“區(qū)分原則”（《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。” ）。該原則通俗解讀是指簽訂買賣合同僅僅是發(fā)生物權(quán)變更的原因行為，與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果行為相互區(qū)分，買賣雙方簽訂的合同系雙方債權(quán)債務(wù)關(guān)系的確認(rèn)，受《合同法》調(diào)整。而是否能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力則要受到《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定的限制。基于此，我們分析以下幾個(gè)問(wèn)題：

一、李阿姨未在《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》上簽字，該協(xié)議是否有效。

張老漢與丁某，就出售和購(gòu)買房屋達(dá)成一致意見，均是其真實(shí)的意思表示，且不違反關(guān)于合同無(wú)效的有關(guān)規(guī)定（合同法規(guī)定，以下合同系無(wú)效合同：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會(huì)公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定），該合同合法有效，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。該合同中的約定，直接約束張老漢和丁某。該合同能否約束到李阿姨，那就要看張老漢代李阿姨簽字時(shí)，是否經(jīng)過(guò)了李阿姨的同意，是否有經(jīng)過(guò)李阿姨授權(quán)。如果有，該合同同時(shí)也對(duì)李阿姨產(chǎn)生約束力。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條 第一款：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”的規(guī)定，如果張老漢和李阿姨主張買賣合同無(wú)效的，法院不會(huì)支持他們的請(qǐng)求。

二、如果張老漢確實(shí)是向李阿姨隱瞞了出售房屋的事實(shí)，能否發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

根據(jù)上述第一條分析，假設(shè)李阿姨在外地確實(shí)不知道張老漢買房子的事情，事前事后都在故意隱瞞出售事實(shí)，李阿姨知道后不同意出售，如果是共同共有，必須由全體共有人同意，如果是按份共有人，必須經(jīng)過(guò)三分之二以上份額的按份共有人同意，方可出售，未經(jīng)同意的，即使有簽訂買賣合同，也有可能不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第二款：“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”的規(guī)定，最終房屋不能順利變更登記，丁某可以向張老漢主張承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。

律師提醒：

在處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)要區(qū)分共有的類型，一定得讓所有共同共有人及三分之二以上按份共有人在買賣合同上簽字，以確保物權(quán)變動(dòng)的原因行為合法有效，讓物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果行為符合法律規(guī)定，最終達(dá)到順利變更物權(quán)的預(yù)期。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。