釋義

所謂物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的種類與內(nèi)容只能由法律來規(guī)定，不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)。我國2007年頒布的《物權(quán)法》第五條對(duì)該原則進(jìn)行了確認(rèn)。這其中包含了以下幾層含義：物權(quán)的種類法定，當(dāng)事人不得隨意創(chuàng)設(shè)；物權(quán)的內(nèi)容法定，禁止當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)與物權(quán)法定內(nèi)容相悖的物權(quán)；物權(quán)的效力法定，當(dāng)事人不得協(xié)議變更；物權(quán)的公示方式法定，當(dāng)事人不得隨意確定。

親辦案例分析：

2013年5月，家住上海市閔行區(qū)的張老先生因滬閔路老房子（使用權(quán)房，張先生為承租人）舊房改造拆遷，在簽訂了《舊房改造協(xié)議》后，獲得了閔行區(qū)永平南路一套新的配套商品房，但該房屋的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證暫時(shí)只能辦理在開發(fā)商名下，需要5年后才能辦出。此時(shí)，上海的房地產(chǎn)市場日漸火爆，在中介公司業(yè)務(wù)員的鼓動(dòng)下，張老先生以128萬元的價(jià)格將該房屋出售給了外地來上海打拼的外省市人員小李。小李在簽訂《房屋買賣合同》后，支付了首付款38萬元，并搬進(jìn)新房。余款約定在正式辦理過戶手續(xù)當(dāng)日支付。

在履行合同過程中，該房屋市場價(jià)格已經(jīng)翻倍，又是學(xué)區(qū)房，市場價(jià)約為350萬元，張老先生的子女也認(rèn)為，一個(gè)連房產(chǎn)證都沒有的房子，即使出售也是無效的。其老伴也對(duì)張老先生的出售行為表示反對(duì)，都不同意張老先生出售該房屋。于是張老先生向法院提起民事訴訟要求解除雙方之間簽訂的《房屋買賣合同》。

法院裁判：

本案經(jīng)閔行區(qū)人民法院、上海市第一中高級(jí)人民法院、上海市高級(jí)人民法院認(rèn)定，張老先生的要求解除《房屋買賣合同》的理由不能成立，駁回了張老先生的全部訴訟請(qǐng)求。

律師分析：

1、物權(quán)分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，房屋所有權(quán)是典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，是由法律直接規(guī)定，由登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿（俗稱“產(chǎn)調(diào)”）上的權(quán)利人享有，這就是我國《物權(quán)法》所規(guī)定的最為核心的原則之一，看似簡單的一句話，卻是整個(gè)《物權(quán)法》的核心。分析本案，即使張老先生和小李簽訂了《房屋買賣合同》，由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上載明的權(quán)利人現(xiàn)為開發(fā)商，故即使小李已經(jīng)實(shí)際占有該房屋長達(dá)5年之久，但其至今并未取得該房屋的所有權(quán)。而張老先生也并未取得該房屋的所有權(quán)。

2、雖然張老先生暫未能取得該房屋的所有權(quán)，但基于和開發(fā)商及原物業(yè)公司簽訂了一系列的合同，可以預(yù)期，在5年之后，張老先生是可以辦理該房屋變更到自己名下的手續(xù)。對(duì)于這種預(yù)期權(quán)利，可以通過合同的形式進(jìn)行處分。這種對(duì)自己將來取得權(quán)利的處分行為，并不違法法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所以張老先生和小李之間簽訂《房屋買賣合同》合法有效，受到法律保護(hù)，各方應(yīng)當(dāng)按照合同約定內(nèi)容履行。張老先生主張解除合同，所依據(jù)的理由不符合雙方約定，亦不符合《合同法》關(guān)于“法定解除權(quán)”的規(guī)定，故其全部訴訟請(qǐng)求未能得到法院支持。

3、合同有效，又不能辦理過戶手續(xù)，看似矛盾，其實(shí)不然。作為小李，在購買此類動(dòng)遷房產(chǎn)時(shí)，買賣合同約定的內(nèi)容顯得尤為重要。小李可在合同中增加條款對(duì)出售人進(jìn)行約束，并對(duì)何時(shí)辦理所有權(quán)變更至其本人名下，何時(shí)再變更到自己名下、逾期不辦需要承擔(dān)哪些責(zé)任等內(nèi)容做出詳細(xì)約定，待合同約定的這些內(nèi)容條件成就時(shí)，一旦對(duì)方反悔，亦可以訴至法院，請(qǐng)求法院判令對(duì)方繼續(xù)履行合同，要求對(duì)方將房屋所有權(quán)變更至自己名下，這種判決具有強(qiáng)制執(zhí)行力，即使對(duì)方不同意，法院也可以強(qiáng)制履行。

最后，本律師善意提醒，購買動(dòng)遷房，由于其政策性強(qiáng)，變更到自己名下的交易周期長，其中充滿了不確定性，如非特殊原因，不建議購買。即使需要購買，一定要聘請(qǐng)專業(yè)律師起草買賣合同，對(duì)交易中可能會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)作出評(píng)估，并設(shè)置合同條款，保障交易安全，做到從合同中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在爭議時(shí)戰(zhàn)勝風(fēng)險(xiǎn)。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。