委托合同 VS 中介合同

 

 日常生活中，我們時常會委托他人代為處理相關(guān)事務(wù)，那么，我們和受托人之間成立什么合同關(guān)系呢？是委托合同關(guān)系還是中介合同關(guān)系？兩者的法律后果一樣嗎？

 

目 錄

 

一、委托合同/中介合同糾紛案例再現(xiàn)

二、法院關(guān)于委托合同/中介合同糾紛案例裁判要點

三、律師關(guān)于委托合同/中介合同之意見建議

 

一、委托合同/中介合同糾紛案例再現(xiàn)

 

1.2007年9月，寧某某委托孫某某促成其向江蘇省某某市投資征地事宜。同年9月26日，寧某某與江蘇省某某市某某鎮(zhèn)政府簽訂征用當?shù)?/span>150畝、50畝土地，用于投資工業(yè)項目的協(xié)議書各一份，協(xié)議約定每畝征地價格為人民幣(以下幣種均為人民幣)58,000元。同年10月，江蘇省某某市某某鎮(zhèn)政府將土地交付與寧某某。

2.2007年9月21日，寧某某、孫某某及案外人孫某共同簽署情況說明，內(nèi)容為“茲有寧某某、孫某有意向在江蘇省某某市某某鎮(zhèn)投資購地壹佰伍拾畝，預(yù)計土地價格在捌萬以內(nèi)，實際合同費(包括清苗費、農(nóng)民補償金)共計柒萬，中間差價部分百分之五十規(guī)(歸)孫某某中介費，實際差價以合同為準。現(xiàn)寧某某、孫某同意于貳零零柒年九月貳拾日付拾伍萬元人民幣，九月貳拾肆日付貳拾伍萬元人民幣，其于(余)費用在土地交付后另行結(jié)算，如此事不成功，所有費用由孫某某承擔。”

3.2007年10月8日，寧某某、孫某某及案外人孫某共同簽署字據(jù)，內(nèi)容為“茲有寧某某、孫某委托孫某某全全(權(quán))處理江蘇某某市某某鎮(zhèn)壹佰伍拾畝土地的清平工作，整平后交付寧某某、孫某。其中產(chǎn)生的一切意外事件由孫某某負責。以某某鎮(zhèn)政府出具土地交付書當日計算，五個工作日內(nèi)付給孫某某壹佰萬人民幣，后五個工作日內(nèi)付清剩余貳佰萬人民幣，如不按日付款，以上土地所有權(quán)由孫某某所有。”

4.2007年9月至12月，寧某某陸續(xù)支付孫某某335萬元。

5.寧某某于2011年4月訴至原審法院，認為孫某某以需支付政府青苗費等為由向其索取上述款項缺乏依據(jù)，要求孫某某返還335萬元。

6.一審法院認為，寧某某與孫某某之間形成的法律關(guān)系屬居間合同關(guān)系，故寧某某訴稱的真實性，法院難以確認。寧某某上訴。

二審法院認為，根據(jù)字據(jù)及情況說明，雙方存在居間合同關(guān)系和委托合同關(guān)系。情況說明表明雙方的居間服務(wù)關(guān)系，寧某某應(yīng)按約定向?qū)O某某支付報酬。孫某某未能證明其完成了委托事項，又未提供任何證據(jù)證明其為處理該委托事務(wù)墊付了必要費用，故孫某某不能取得寧某某基于該委托事項而向其支付的費用。寧某某應(yīng)向?qū)O某某支付220萬元，孫某某自寧某某處取得的335萬元中的其余部分應(yīng)予返還。

 

二、法院關(guān)于委托合同/中介合同糾紛案例裁判要點

1.本案一審法院并未區(qū)分案涉證據(jù)中雙方成立的不同的法律關(guān)系，認定雙方的關(guān)系為居間關(guān)系。故寧某某應(yīng)支付居間傭金。

2.二審判決區(qū)分了案涉關(guān)鍵證據(jù)中雙方成立的不同的法律關(guān)系，一是居間合同關(guān)系。孫某某促成了寧某某與第三方簽訂合同，故應(yīng)支付居間傭金。但關(guān)于委托關(guān)系，孫某某并沒有證據(jù)證明其完成了委托事項，故無權(quán)收取委托費用或報酬，其多收的部分，應(yīng)予返還。

 

三、律師關(guān)于委托合同/中介合同之意見建議

 

我們委托他人處理相關(guān)事務(wù)時，需要明確雙方之間的法律關(guān)系。因為，不同的法律關(guān)系，適用不同的法律規(guī)定。一旦發(fā)生糾紛，法律關(guān)系不同、適用法律規(guī)定不同，會導致不同的裁判結(jié)果。鑒于委托關(guān)系普遍存在，本律師結(jié)合本文案例特作如下分析，供讀者參考。

1.委托合同和中介合同含義不同

委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

可見，中介合同中，中介人所擔負的義務(wù)僅指報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務(wù)。而在委托合同中，受托人提供的是一般意義上的勞務(wù)，范圍較中介合同廣泛得多。

2.受托人的法律地位不同

中介人只是起訂立合同的媒介作用，并不介入委托人與第三人所簽訂的合同關(guān)系中。而委托合同中受托人可以為委托人處理任何適于委托的委托事務(wù)，如果得到授權(quán)，也可能直接以代理人的身份與第三人進行交易。

中介人只是向訂立合同的雙方當事人往來傳遞信息，不能在委托人訂立的合同中作出獨立的意思表示。而委托合同的受托人則根據(jù)授權(quán)，無論是以委托人的名義還是以自己的名義為法律行為，均可向第三人作出意思表示，可以對委托人與第三人之間合同的內(nèi)容作出決定。

3.法律責任不同

委托合同中，在無特別約定的情況下，受托人處理委托事務(wù)的費用一般由委托人承擔。中介合同（及民法典之前的居間合同）中，如中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。

關(guān)于報酬支付，因不可歸責于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務(wù)不能完成的，委托人應(yīng)當向受托人支付相應(yīng)的報酬。受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當按照約定向其支付報酬。受托人處理委托事務(wù)時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人請求賠償損失。中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。

本文案例中，雙方的約定包含中介合同和委托合同，對于中介合同，因?qū)幠衬撑c第三方簽訂了合同，則應(yīng)向?qū)O某某支付居間報酬，但委托合同中，因?qū)O某某并未有證據(jù)證明其完成委托事項或支付相應(yīng)費用，故無權(quán)要求寧某某支付費用。

因此，我們應(yīng)從從保護自身合法權(quán)益的目的出發(fā)，根據(jù)自己所處的不同地位，選擇和對方簽署不同法律關(guān)系的合同，以達到良好的法律效果。

作者：馬良君，上海驥路律所創(chuàng)始合伙人、律師

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。