案例：

a公司為上海市浦東新區(qū)XX路XX號(hào)工廠廠房權(quán)利人。2017年3月14日，b公司（承租方）與a公司（出租方）簽訂《關(guān)于上海張江高科技產(chǎn)業(yè)東區(qū)a創(chuàng)運(yùn)工業(yè)園廠房租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱《租賃合同》），約定a公司將系爭(zhēng)房屋出租b公司，租賃用途為廠房、租賃面積為建筑面積1435.23平方米；租賃期為36個(gè)月、自2017年6月1日（約定起租日）起至2020年5月31日止（包括首尾兩日），平均月租金為56，751.39元；雙方確認(rèn)，承租方應(yīng)按季度（每3個(gè)月）向出租方支付租金，先付后用；承租方應(yīng)在本合同簽訂之日起十五（15）日內(nèi)或約定起租日十五（15）日前（以先到日為準(zhǔn)）向出租方支付租賃保證金（標(biāo)準(zhǔn)為2個(gè)月的房屋租金）113，502.78元。合同第二部分租賃合同通用條款第十七條不可抗力條款項(xiàng)下約定，1．本合同項(xiàng)下的不可抗力，僅指……2．如發(fā)生不可抗力，以至于任何一方的合同義務(wù)因這種事件的發(fā)生而無(wú)法履行，此種合同義務(wù)在不可抗力持續(xù)期間應(yīng)予中止，履行期限按上述中止時(shí)間自動(dòng)延長(zhǎng)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。……3．如遇不可抗力，雙方應(yīng)立即與對(duì)方協(xié)商，尋求公平的解決辦法，采取一切合理措施將不可抗力所帶來(lái)的后果減至最低限度。合同簽訂后，a公司將系爭(zhēng)房屋交付b公司使用，b公司按約支付了租賃保證金及租金。

2020年3月18日，b公司交a公司《關(guān)于不再續(xù)租的聯(lián)系函》，“……我方曾因生產(chǎn)需要于2020年1月末與貴公司磋商續(xù)租事宜，但未得到貴方的積極響應(yīng)，后因疫情影響對(duì)我公司造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，至今我公司都無(wú)法在該廠址開(kāi)展正常的生產(chǎn)活動(dòng)……該廠房到期后將不再續(xù)租，并對(duì)相關(guān)事宜提出以下解決方案：1．該廠房2020年4月-5月兩個(gè)月的房租，共計(jì)113，502.78（人民幣壹拾壹萬(wàn)叁仟伍佰零貳元柒角捌分），因疫情影響，我方資金回籠困難，希望可以用我方在貴處的租賃保證金抵扣支付，兩筆款項(xiàng)金額一致，可以完全抵銷。2．……因此上海市政府發(fā)布了為企業(yè)減負(fù)的政策，要求國(guó)有企業(yè)為其承租企業(yè)減免2020年2月-3月兩個(gè)月房租。據(jù)此我公司已于2月底向貴公司提出申請(qǐng)，但至今未有回復(fù)，望貴公司……退回我公司2020年2月-3月兩個(gè)月房租，合計(jì)113，502.78……”a公司方相關(guān)工作人員于同日在該函上注“收到此函件，對(duì)于函中所提1月份我方未積極響應(yīng)，實(shí)際應(yīng)為我司接到貴司人員登門詢價(jià)，告知貴司須明確續(xù)租意向，至今之前未收到貴司續(xù)租明確意向所致。”a公司于2020年3月20日交b公司《關(guān)于〈關(guān)于不再續(xù)租的聯(lián)系函〉的復(fù)函》“……已收悉，現(xiàn)回復(fù)如下：1．請(qǐng)貴司嚴(yán)格按照貴司與我司2017年3月14日簽訂的《廠房租賃合同》（合同編號(hào)：a創(chuàng)運(yùn)廠租字2017年第007號(hào)）約定履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)。2．我司不屬于《上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》《關(guān)于本市國(guó)有企業(yè)減免中小企業(yè)房屋租金的實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的減免房屋租金的實(shí)施主體。”

2020年4月28日，b公司交a公司《聯(lián)系函》，表明定于2020年5月6日至2020年5月15日期間安排拆除物品、騰退租賃房屋等事宜，希望a公司予以配合。同時(shí)，再次要求a公司退回b公司2020年2月-3月兩個(gè)月房租。

2020年5月21日，b公司與a公司辦理了系爭(zhēng)房屋交接手續(xù)，簽署了《上海XX廠房交（驗(yàn)）確認(rèn)單》，其中對(duì)b公司租金已付至2020年5月31日、已付廠房租賃保證金113，502.78元、停車證押金400元，租賃終止日期計(jì)算至2020年5月31日以及押金返還等事項(xiàng)作了確認(rèn)。

一審法院認(rèn)為：

新冠肺炎疫情被認(rèn)定為突發(fā)公共衛(wèi)生事件，為民生健康、安全計(jì)，政府及有關(guān)部門采取了相應(yīng)的疫情防控措施，上海市亦在2020年1月24日至3月24日啟動(dòng)了重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)。a公司作為證據(jù)提供的“上海發(fā)布”相關(guān)信息，如市經(jīng)信委2020年3月5日發(fā)布上海企業(yè)復(fù)工指南“有序推進(jìn)本市各行業(yè)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市，一般行業(yè)通過(guò)上海一網(wǎng)通辦平臺(tái)，填報(bào)企業(yè)相關(guān)信息備案即可復(fù)工”，3月16日復(fù)工指南“本市工商業(yè)企業(yè)和個(gè)體工商戶復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市取消備案，可以直接復(fù)工”，亦佐證了新冠肺炎疫情一級(jí)響應(yīng)期間，停工停產(chǎn)客觀存在。b公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)勢(shì)必受到防控措施波及。b公司雖自2019年底起陸續(xù)遷移了生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備，但并無(wú)證據(jù)表明其已徹底關(guān)閉了系爭(zhēng)房屋內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，尚存機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)任務(wù)也難免受到影響和限制。雖然雙方合同中約定，如合同義務(wù)因發(fā)生不可抗力無(wú)法履行時(shí)應(yīng)予中止、履行期限按上述中止時(shí)間自動(dòng)延長(zhǎng)，但本案中b公司已為案涉租賃合同到期終止作了必要準(zhǔn)備，且陸續(xù)搬離機(jī)器設(shè)備，延長(zhǎng)合同履行期限對(duì)b公司無(wú)所裨益，也有損a公司對(duì)租賃物的利用、收益，有違經(jīng)濟(jì)效益原則，因此并不可取。《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》第六條規(guī)定：“承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平，承租人請(qǐng)求減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同。”一審法院依照該規(guī)定，結(jié)合上海市人民政府啟動(dòng)和終止重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件響應(yīng)的時(shí)間以及上海市相關(guān)政策規(guī)定，并b公司自2019年底始陸續(xù)搬遷機(jī)器設(shè)備的事實(shí)，酌情減免b公司租金3萬(wàn)元。

二審法院認(rèn)為：

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被上訴人要求上訴人退還部分租金是否具有法律依據(jù)。根據(jù)查明的事實(shí)，被上訴人雖自2019年底起開(kāi)始陸續(xù)遷移生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備，但本案現(xiàn)有證據(jù)并不足以證明被上訴人當(dāng)時(shí)即已徹底停止在系爭(zhēng)房屋內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，故一審法院結(jié)合本案事實(shí)綜合認(rèn)定新冠疫情對(duì)被上訴人正常使用系爭(zhēng)房屋造成一定影響，于法不悖，亦合乎情理，故本院予以認(rèn)同。至于返還租金的數(shù)額，考慮到被上訴人實(shí)際受影響的程度及期間范圍，一審法院基于公平原則酌情確定由上訴人返還租金3萬(wàn)元，應(yīng)屬合理，本院予以維持。

律師觀點(diǎn)：

2022年4月10日，上海市高級(jí)人民法院修訂完成了《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問(wèn)題的系列問(wèn)答（2022年版）》，其中，問(wèn)題五指出：

商業(yè)用房承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

答：承租國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的小微企業(yè)、個(gè)體工商戶等承租人，請(qǐng)求出租人按照上海市有關(guān)政策免除合理期限內(nèi)的租金的，應(yīng)予支持。

承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平，承租人請(qǐng)求減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金的，可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照上海市有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行協(xié)商調(diào)解；協(xié)商調(diào)解不成，符合《中華人民共和國(guó)民法典》第五百三十三條情形的，可結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響導(dǎo)致房屋無(wú)法正常使用，承租人以此要求出租人減免一定期限內(nèi)的租金的，可視情予以支持。

由此可以看出，即使是非國(guó)有經(jīng)營(yíng)性房屋，受到疫情影響，承租人可以就減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，法院可以依據(jù)公平原則，減免因疫情影響不能正常經(jīng)營(yíng)的，可以減免一定期限內(nèi)的租金。

從2020年疫情爆發(fā)時(shí)期受到疫情影響的案件司法實(shí)踐來(lái)看，法院會(huì)根據(jù)雙方提交的證據(jù)、受疫情影響程度、合同履行情況、各方損失情況等綜合進(jìn)行考慮，一般支持減免受影響期間租金50%左右的較多。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見(jiàn)或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請(qǐng)注明出處。